京都市東山区／民泊相談可一棟リフォーム済物件【清水寺徒歩5分】

物件情報

• 所在地：京都府京都市東山区五条橋東6丁目（詳細URL： https://jmty.jp/kyoto/est-buy/article-1kx8yw ）

• 間取り：3DK

• 面積：42.31㎡

• 価格：6,380万円（売買物件扱い）

• 築年数：築73年（築年月記載）

• 特徴：清水寺徒歩5分、観光地のど真ん中。2024年6月全面リフォーム済・デザイナーズ仕様。住宅宿泊事業許可取得済。

• 用途：民泊運営・セカンドハウス・ゲスト用物件など多用途可能。

民泊適正評価

良い点

• 何より「観光地ど真ん中」立地。清水寺・産寧坂・高台寺など観光動線が整っており、国内外からの宿泊需要を直接狙いやすい。

• リフォーム済・デザイナーズ仕様という内装面での魅力。宿泊施設として「フォトジェニック」「京都らしさ」を演出できれば付加価値となる。

• 住宅宿泊事業（届出型民泊）許可取得済という点。運営スタートまでの手続きハードルがクリアされている。

• 一棟物件という点で、複数ゲスト／ファミリー対応の可能性も。宿泊用途として仕立てれば、相応の宿泊単価を狙えるシーンあり。

悪い点・リスク

• 営業可能日数に制限：京都市では住宅宿泊事業（民泊新法）では年間180日以内という枠があります。 京都市+2京都府公式サイト+2　さらには用途地域が住居専用地域の場合、60日以内という更なる制限があるという指摘もあります。 部屋バル - つまり、通年稼働型宿泊施設として捉えるには制約が大きい。

• 面積42.31㎡・3DKという間取りは、宿泊用途としてはややコンパクト。ファミリー・グループの利用を想定する場合、荷物・滞在体験・回転率の観点で限界を感じる可能性あり。

• 価格6,380万円という投資規模が大きい。ローン・固定資産税・維持管理費を考えると、運営で回収するには宿泊単価・稼働率ともに相応のハードルがある。

• 観光地とはいえ「徒歩5分」というアクセスの強みはありますが、車でのアクセス、冬季・雨季の動線・荷物運搬のしやすさなど細かい運営面が鍵。近隣住民・観光地の混雑・騒音トラブル等も無視できません。

• 規制・近隣環境リスク：京都では無許可民泊や通年営業が難しい状況もあり、法令順守・近隣配慮が運営継続の鍵。 9STAY+1

契約前に確認するポイント

1. 用途地域確認：その物件が「住居専用地域」かどうか、用途地域によって営業日数制限（60日など）があるため、地域指定を必ず確認。

2. 住宅宿泊事業届出内容・許可形態：届出番号・許可対象日数・過去の運営実績を確認。営業可能日数、管理者体制、消防・避難設備状況を確認。

3. 宿泊用途化のための設備対応：宿泊用途として必要な設備（浴室・トイレ・寝具・換気・防火・避難経路・WiFi等）およびリフォーム済とはいえ、運営開始まで実施すべき内容を把握。

4. 収支シミュレーションの作成：価格6,380万円を前提に融資条件・利回り・減価償却・維持管理費・固定資産税・保険・清掃費などを含めた収支を作成。

5. アクセス・動線の確認：ゲスト荷物搬入・チェックイン・チェックアウト導線、付帯駐車場の有無・近隣の交通事情を確認。観光地混雑・観光ピーク時の動線確認も有効。

6. 近隣環境・住民対応：観光地という点では強みある反面、近隣住民との摩擦・ゴミ・騒音・車の誘導という運営リスクあり。説明会や管理体制を事前に確認。

7. 運営モデル・集客チャネルの検討：年間180日以内という枠を考慮し、宿泊用途以外（長期貸し・撮影用・ワーケーション向け）など複合用途化の検討。

周辺地域の平均稼働率

観光地・京都市内における民泊・宿泊施設の稼働率は、インバウンド回復期もあり70％前後という報告もあります。 毎日新聞+1 ただし、京都市では営業日数制限・用途地域制限などがあるため、保守的には**稼働率50〜60％**を標準と見ておく方が安全です。加えて、営業日数そのものが180日以内であるため、365日を前提とした稼働率設定は非現実的です。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

• 購入価格6,380万円（ここではローン・利息等を除き単純化）

• 年間営業日数＝最大180日（法令上の上限）

• 稼働率＝50％想定 ⇒ 実営業日数＝180日 × 0.50＝90日

• 平均宿泊単価＝1泊30,000円（観光地・デザイナーズ仕様という付加価値を反映）

• 年間収入＝90日 × 30,000円＝270万円

• その他経費（清掃・光熱・管理・保険・税・維持費等）を仮に年間100万円と想定

• 年間粗利益＝270万円－100万円＝170万円

• 元本返済・借入利息・減価償却を別途考えると、実質的な手取り利益はさらに少ない可能性あり

解釈

このモデルでは年間手取り170万円程度と試算され、6,380万円という投資額に対して利回りは非常に低く、投資回収までの期間が長く／リスクが大きいという結論になります。つまり、この物件を民泊専用で運営するだけでは、リスクを負ってまで選ぶには慎重となる条件です。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

• 宿泊単価のさらなるアップ：観光地清水寺近接・デザイナーズ物件という点を活かし、1泊40,000円以上を目指せる仕様（高級宿泊・ハイクラス宿）へリブランディング。

• 営業日数外の収益源確保：年間180日以内という枠を活かし、残り日数は「長期滞在貸し」「撮影ロケ地貸出」「ワーケーション向け貸し出し」など多用途化。

• 稼働率の向上策：予約サイト・SNS・インフルエンサー連携・季節イベント（桜・紅葉期）で集客強化し、観光ピーク期間に集中稼働させる。

• コスト削減および効率化：設備・光熱・清掃費用を圧縮。例えばリフォーム時に省エネ設備導入・清掃委託契約の見直し。

• 近隣施設との提携／付加価値サービス提供：観光ルート・ガイド・体験プログラム・食事付きプラン等を付帯サービス化して宿泊単価を上げる。

• 運営体制の強化：近隣住民対応・苦情・駐車場調整をしっかりと整え、運営トラブルを回避して稼働継続性を確保。