民泊物件  ·  25日 9月 2025

【宮崎県日向市】民泊利回り25%は本当か？サーフタウンのオーシャンビュー物件を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/miyazaki/est-land/article-1k28oa

  • 住所: 宮崎県日向市 美々津町

  • 交通: JR日豊本線 美々津駅

  • 価格: 770万円

  • 間取り・面積: 1階ガレージ・キッチン・6畳の部屋、2階10畳の部屋が2部屋

  • 収容人数: 8人程度まで

  • その他: 民泊として稼働中、利回り25%ほど、小倉ヶ浜まで車で10分、金ヶ浜まで車で5分、美々津カントリークラブゴルフ場まで車で10分、日向市役所まで車で20分

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な立地: サーフタウンとして知られる日向市の中でも、特にサーフポイント（小倉ヶ浜、金ヶ浜）やゴルフ場へのアクセスが良く、ターゲット層が明確です。

    2. 高い収容人数: 8人まで寝泊まり可能という広さは、グループ旅行やファミリー、サークル・クラブ活動の合宿など、高単価を狙いやすいゲスト層に対応できます。

    3. ガレージ付き: サーファーにとって、サーフボードやウェットスーツを保管できるガレージがあることは大きな強みです。

    4. 即座に事業開始可能: すでに民泊として稼働中であるため、新規で許可を取る手間や内装工事の費用が不要で、スムーズに事業を始められます。

  • 悪い点

    1. 情報の不透明性: 投稿に面積や築年月、建物の構造が記載されていません。また、記載されている「利回り25%」についても、その計算根拠が不明確であり、鵜呑みにするのは危険です。

    2. 美々津駅の利便性: 美々津駅から宮崎空港まで電車で1本という利便性は良いですが、駅から物件までの距離や、電車本数が少ない可能性があるため、公共交通機関でのアクセスには注意が必要です。

    3. 周辺情報: 物件そのものの詳細は少なく、特に築年数や建物の状態、過去の稼働実績や収支報告書など、事業の判断材料となる重要な情報が欠けています。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 利回り25%の根拠: 過去1年間の収支報告書を必ず見せてもらい、売上、経費、利益を正確に把握しましょう。

  • 建物の詳細情報: 築年月や建物の状態（雨漏り、シロアリ被害、配管の劣化など）を専門家（ホームインスペクターなど）に診断してもらいましょう。

  • 民泊許可証の有無: 営業許可が有効期限内であるか、またその許可が引き継げる条件かを確認しましょう。

  • 家具・家電の引き継ぎ条件: 稼働中の物件であるため、運営に必要な家具や家電、消耗品などが引き継げるか、またその費用が含まれているかを確認しましょう。

 

想定年間利益シミュレーション（利回り25%の検証）

 

投稿にある「利回り25%」を検証してみましょう。 利回り = 年間収益 ÷ 物件価格 25% = 年間収益 ÷ 770万円 年間収益 = 770万円 × 0.25 = 192.5万円

この物件で年間192.5万円の収益を上げるには、どのくらいの稼働率と単価が必要なのかをシミュレーションします。

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり30,000円（8人収容可能な広さと、サーフタウンという希少性から高単価を想定）と仮定します。

    • 192.5万円 ÷ 30,000円 = 約64泊

    • 稼働率: 64泊 ÷ 365日 = 約17.5%

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 年間費用合計: 賃料や管理費がないため、運営代行費用や清掃費用、消耗品費などの変動費のみを考慮します。

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間64回の清掃で512,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、(30,000円 × 64泊) × 20% = 384,000円

    • その他雑費: 100,000円

    • 年間費用合計: 512,000円 + 384,000円 + 100,000円 = 996,000円

  • 想定年間利益:

    • 192.5万円（収益） - 99.6万円（費用） = 92.9万円

このシミュレーションから、物件価格770万円で利回り25%を達成するには、年間約64日の稼働で十分なことがわかります。しかし、提示された年間収益192.5万円は、売上から運営費用を差し引く前の「粗利」である可能性が高いです。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約38万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. ターゲットの明確化: サーファー向けだけでなく、ゴルフ目的のグループや、周辺の観光地を巡るファミリー層など、複数のターゲットに合わせたプランを提供しましょう。

  3. ユニークな体験の提供: サーフィンレッスンや釣り体験、BBQセットのレンタルなど、物件だけでなく、宮崎の自然を活かした独自のサービスを提供することで、高単価を狙うことができます。

  4. 副業利用の可能性: 民泊として利用しない日は、撮影スタジオやレンタルスペースとして貸し出すなど、時間貸しビジネスを組み合わせることで、収益を増やすことができます。

カテゴリ： kyusyu, miyazaki, ma, baikyaku