1. 物件概要
京都府京都市南区唐橋堂ノ前町に位置する、延床面積52.54㎡の間取り2LDKの2階建て戸建物件（またはテラスハウス、要詳細確認）です。
最大の特徴は、すでに「旅館業許可（簡易宿所営業等）」を取得した状態で民泊として現在も実稼働しており、売買価格4,580万円で所有権の購入が可能な「収益不動産売買案件」である点です。
交通アクセスは、JR東海道本線（JR京都線）「西大路」駅から徒歩9分、主要ターミナルである「京都」駅からも1駅の立地です。さらに世界遺産「東寺」が徒歩圏内に位置しています。
新法民泊（年間180日制限）とは異なり、年間365日の営業が認められているため、京都の安定したインバウンド観光需要をフルに享受できる構造を持っています。2019年頃の建築（築約7年）と民泊案件としては築浅であり、室内コンディションの維持や、既存の家具・家電をそのまま引き継いで即座に運営を継続できる利点があります。
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物件名: 唐橋堂ノ前町 旅館業許可済・稼働中民泊戸建
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販売価格: 4,580万円
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間取り / 延床面積: 2LDK ／ 52.54㎡
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建物構造 / 階数 / 築年数: 木造（推定） ／ 2階建 ／ 築約7年（2019年前後建築、新耐震基準適合）
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土地権利 / 取引態様: 所有権 ／ 媒介（仲介：すみよしホーム）
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現況 / 引渡可能時期: 民泊として現在運営中 ／ 相談（家具家電一式付き・現状渡し）
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アクセス:
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JR東海道本線「西大路」駅 徒歩9分
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世界遺産「東寺」徒歩圏内
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設備・インフラ: 2LDKの間取り、宿泊運営用のベッド・家電等の一式（引き継ぎ可能）、近隣にスーパー等あり。
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情報公開・更新日: 2026年6月12日
2. 物件のアドバンテージ：365日営業可能な「旅館業ステータス」と築7年の低メンテナンス性
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新法180日制限を受けない「365日フル営業」による高い収益ポテンシャル: 年間180日しか営業できない住宅宿泊事業法（新法民泊）に対し、本物件は旅館業の許可を取得しているため、年間を通じて制限なくゲストを受け入れることができます。特に京都のような、桜の春・紅葉の秋・年末年始・祇園祭の夏など、四季を通じて明確な繁忙期が存在する観光都市において、180日の営業日数上限を気にせずカレンダーのピークをすべて取り込める点は、売上高を最大化する上で決定的な優位性となります。
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築約7年という築浅物件ならではの、修繕リスクの低さと設備状態の良さ: 民泊市場に流通する売買物件の多くが築40〜50年超の古民家である中、本物件は「築約7年」と非常に新しく、新耐震基準を完全に満たしています。目に見えない配管の劣化や雨漏り、シロアリ被害などの構造的リスクが極めて低く、当面の間は高額な大規模修繕費用が発生する確率を低く抑えられます。
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家具・家電の無償引継ぎと、現行の運営実績データによる即時スタート: ベッドや主要家電、宿泊用備品がそのままセットで引き継がれるため、購入後に改めて数十万円〜100万円規模のセットアップ費用や、数週間に及ぶ配送・設置の手間をかける必要がありません。また、すでに稼働中であるため、実際の予約状況や直近の「2026年4月度売上：90万6,359円」といったリアルな数字を基に、より精度の高い収支予測を立てた上で購入判断が可能です。
3. 運営に向けた実務チェックポイント：購入時の実質利回りと、京都市特有の厳しい条例対応
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4,580万円に対する「年間平均稼働」での実質利回り（NOI）の精査: 提示されている「4月売上：約90万円」は、京都における年間最大の超繁忙期（桜シーズン）の数値です。この数字だけをベースに年間売上を単純計算（90万×12ヶ月）することは非常に危険です。梅雨時期の6月や、酷暑の6〜8月、冬期の1〜2月といった、京都全体の観光客足が落ち着くオフシーズンの想定売上を盛り込み、年間の平均客室単価（ADR）と平均稼働率から「現実的な年間総売上」を算出する必要があります。
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京都市民泊（簡易宿所）特有の「管理者の常駐・駆け付け要件」に係わる経費負担: 京都市内で旅館業（簡易宿所）を運営する場合、施設から一定の距離内に管理者が常駐、または速やかに駆け付けられる体制（10分〜15分以内など、条例に基づく）を維持することが求められます。購入者が自ら近隣に居住して自主管理する場合を除き、京都市の条例に対応した民泊運営代行会社（PM会社）への委託が必須となります。これに伴う委託手数料（一般的に売上の15〜25%）が毎月の利益を大きく押し下げる要因となるため、あらかじめ経費に算入しなければなりません。
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名義変更（旅館業許可の承継）手続き期間中の営業ブランク: 不動産の所有権が移転した際、旧オーナーから新オーナーへ旅館業の許可をどのように承継するか、行政書士を交えた京都市保健所との事前協議が必要です。承継手続きがスムーズにいかない場合、一時的に数週間から1ヶ月程度、民泊の営業を停止（既存予約のキャンセルや新規受付の中断）せざるを得ないリスクが生じる可能性があります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の購入検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：過去1年〜2年分の「通期売上台帳・経費明細」の開示請求 4月の繁忙期データだけでなく、過去の「年間トータルの総売上」「月別の稼働率」「清掃費の支払い実績」「水道光熱費の推移」のすべてのデータを仲介業者経由で請求します。ここから、代行手数料や固都税（固定資産税・都市計画税）を差し引いた、真の実質利回り（NOI利回り）を算出します。
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ステップ2：京都市保健所（南区担当）への「旅館業許可の承継」に関する事前相談 購入後の許可の引き継ぎ方法について確認します。法改正により旅館業の事業譲渡・承継の手続きは以前より緩和されていますが、京都市独自のローカルルールや、現行の施設が現在の最新条例の設備基準（ゴミ置き場の指定、近隣住民への周知状況など）を完全に満たしたまま維持されているかを保健所窓口で確認します。
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ステップ3：365日営業における年間収支シミュレーションの構築
物件価格4,580万円に、購入時の諸経費（登記費用、不動産取得税、仲介手数料など、物件価格の約6〜8%として約320万〜360万円）を加算し、総初期投資額を「約4,940万円」と想定します。
年間平均での客室単価（ADR）を「2万2,000円」、年間平均稼働率を「70%（年間約255日稼働）」と現実的に設定した場合、 【計算】：22,000円（単価） × 255日（営業日数） ＝ 5,610,000円（年間総売上） ここから、民泊代行手数料（売上の20%＝約112万円）、清掃費用（1回7,000円×年70回＝約49万円）、水道光熱費・通信費（年約40万円）、固定資産税・都市計画税（年約10万円）などの運営経費（計約211万円）を差し引いた実質年間利益は以下のようになります。
【計算】：5,610,000円 － 2,110,000円 ＝ 3,500,000円（実質年間手残り）
この場合、総投資額4,940万円に対する実質利回りは「約7.08%」となります。 築7年の状態を考慮すれば比較的安定した利回りと言えますが、融資（アパートローンやノンバンクの民泊ローン）を利用して購入する場合は、金利負担（年3〜4%台想定）と毎月の元本返済がこの実質利益（月換算で約29万円）の枠内に収まり、キャッシュフローがプラスになるかを慎重にシミュレーションする必要があります。