1. 物件概要
東京都練馬区中村北3丁目に位置する、専有面積59.40㎡のRC造（鉄筋コンクリート造）4階建てビルの4階ワンフロアテナント物件（3DK仕様）です。備考欄に「現在民泊運営中」「民泊利用相談可」と明記されており、現行の宿泊ビジネスの基盤をそのまま引き継ぐ、あるいは新規にセットアップすることが公式に認められている公認案件です。 交通アクセスは、西武池袋線「中村橋」駅から徒歩3分、さらに都営大江戸線・西武池袋線の接続駅であるターミナル「練馬」駅からも徒歩10分という高い交通利便性を誇ります。
大通り沿いに面したワンフロア1テナントの独立性の高い構造ですが、月額賃料28.00万円（税込）という都心のテナント特有の高額な固定費に対し、住宅宿泊事業法（新法民泊）の年間180日制限下でどのように黒字化させるか、事業の骨組みを極めてシビアに検証すべき案件です。
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物件名: 練馬区中村北3丁目 ワンフロア物件（民泊公認・現行民泊運営中）
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賃料 / 管理費等: 28.00万円／月（税込） ／ 管理費・共益費：なし（0円）
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敷金 / 礼金: 2ヶ月分（56.00万円） ／ 1ヶ月分（28.00万円）
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間取り / 専有面積: 3DK ／ 59.40㎡（17.96坪）
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建物構造 / 階数: RC造（鉄筋コンクリート造） ／ 4階建の4階部分（ワンフロア1テナント）
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築年月: 1979年（築47年、新耐震基準前）
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現況 / 引渡可能時期: 民泊運営中 ／ 相談（詳細は要確認）
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契約形態: 普通賃貸借契約（または定期借家契約、要確認）
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アクセス:
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西武池袋線「中村橋」駅 徒歩3分
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都営大江戸線・西武池袋線「練馬」駅 徒歩10分
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周辺環境・インフラ: 大通り沿い（視認性良好）、24時間利用可能、ペット飼育相談可、都市ガス・上下水道（ビル標準設備に準ずる）。
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※現行の民泊用家具・家電・造作の引き継ぎ（譲渡費用の有無）や、エアコン等の設備状態についての詳細は、個別メッセージでの確認が必要です。
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初期物件取得費用（目安）:
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敷金（56.00万）＋礼金（28.00万）＋前家賃（28.00万）＋仲介手数料（1ヶ月分の場合28.00万）＋初回保証料（総賃料の50〜100%として14.00万〜28.00万）＋火災保険料（業種用・約3.00万）＝ 最低約157.00万円〜（※家賃が高額なため、保証金や仲介手数料を含めた純粋な初期取得費だけで150万円以上のまとまったキャッシュが必要です）
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情報更新日: 2026年6月11日
2. 物件のアドバンテージ：現行運営による「即戦力性」と大江戸線・西武線直結の観光動線
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「現在民泊運営中」という新法申請・消防適合のクリア実績: 最大のメリットは、すでにこの区画で民泊が運用されているという点です。東京23区内で新規に民泊を立ち上げる際、最も高いハードルとなる「消防用設備（自動火災報知設備や誘導灯など）の適合」や「保健所への住宅宿泊事業届出」の要件がすでに満たされている（または適合実績がある）可能性が極めて高く、手続きの差し戻しによる不稼働リスクを最小限に抑えられます。
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池袋まで直通7分、新宿まで直通18分という「圧倒的なインバウンド・アクセス」: 最寄りの中村橋駅から西武池袋線を使えば巨大ターミナル「池袋」駅まで直通約7分。さらに徒歩10分の「練馬」駅からは都営大江戸線で「新宿（新宿西口）」駅まで直通約18分、六本木や築地へも乗り換えなしで直結します。東京観光の二大主要拠点を完全にカバーしているため、外国人観光客の宿泊ニーズをダイレクトに回収できる立地です。
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独立性の高い「4階ワンフロア1テナント」と3DKの使いやすさ: 同じフロアに他の居住者やテナントがいないため、ゲストの出入りに伴う隣人トラブルのリスクが構造的に低いです。59.40㎡の3DKという構成は、ベッド数を柔軟に配置することで「最大5名〜6名程度」の中規模グループ・ファミリーを収容可能であり、ビジネスホテルが対応しきれない多人数層を受け入れることで、高い客室単価を設定する基盤があります。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（家賃28万円の重圧と180日制限がもたらす構造的赤字リスク）
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「月額28万円」という高額固定費を相殺する極めて高いハードル: 最大の障壁は、毎月確実に発生する28.00万円（税込）の賃料です。これに加えて、水道光熱費の実費、Wi-Fi通信費、民泊管理システム（PMS）費用、清掃外注費、そして住宅宿泊事業法で義務付けられている「民泊管理業者への委託費用（自己居住型でない場合、通常は売上の15〜20%）」が発生します。月間の総維持経費は実質的に「約38万〜42万円」規模に膨らむため、極めて高い集客力と単価コントロールが要求されます。
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「住宅宿泊事業法（新法）」の年間180日制限による売上制限の壁: 練馬区において新法民泊を運営する場合、年間の営業日数は最大180日（月平均15日）に厳格に制限されます。つまり、どれだけ世界的なイベントがあり需要が高まる月であっても、月の後半15日間は「売上ゼロのデッドスペース」に化します。この「月の半分しか稼働できない」という新法のルールと、月28万円の100%発生する家賃とのミスマッチが、本物件最大の構造的リスクです。
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1979年築（築47年）の旧耐震構造とインフラ老朽化: 建物が1981年以前の「旧耐震基準」で建築されている木造・RC造の過渡期の物件です。構造自体のチェックに加え、4階部分へのアクセス（エレベーターの有無、未記載のため要確認。階段のみの場合は大きな荷物を持つ観光客の満足度が著しく低下します）や、エアコン・給湯器などのインフラが故障した際の費用負担区分（オーナー側か借主側か）を契約前に書面で徹底的に詰めなければなりません。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：練馬区保健所および練馬消防署での「現行届出の引き継ぎ可否」の確認 現在民泊運営中とのことですが、運営会社（届出者）が変更になる場合、廃業届と新規届出のタイムラグや、現行の消防適合通知書がそのまま流用できるかを練馬区保健所の窓口で確認します。また、練馬区独自の「上乗せ条例」による、学校周辺地域等での営業曜日・期間の制限がないかを中村北3丁目の地番で精査します。
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ステップ3：新法180日制限下での「損益分岐点（BEP）」の厳密な計算と二毛作の設計 月額賃料28.00万円に、光熱費、管理委託費、通信費などを加算し、毎月の維持総経費を「約40万円/月」と仮定して試算を行います。 住宅宿泊事業法に基づき、営業日数は月平均15日が上限となります。
新宿・池袋至近の立地と6名収容の3DKスペックを活かし、インバウンドをターゲットに1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「3万5,000円（清掃費除く純客室単価）」と高めに設定できた場合、 【計算】：400,000円（維持費） ÷ 35,000円（単価） ＝ 11.4日 月間約12日の予約（上限15日に対する稼働率80%）を確保できれば、毎月の維持固定費を相殺することができます。
上限である月15日の満室稼働を達成した場合、月間売上は52.5万円となり、諸経費を差し引いた営業利益は月々10万〜12万円前後となります。 しかし、稼働率が落ちて月11日を下回った場合、またはローシーズンで単価が2万円台に下落した場合は、一転して毎月数万円〜十数万円の赤字を垂れ流すリスクがあります。
初期費用（物件取得費約157万＋現行設備譲渡費等＝約200万円想定）の回収を確実にするためには、新法民泊が営業できない残りの期間について、「時間貸しのレンタルスペース（会議室・撮影スタジオ）」や「マンスリーマンション」として完全にハイブリッド運用する仕組みを構築することが、この高額家賃物件で生き残るための絶対条件となります。