1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー・津市白山町 11LDK（外部サイト）
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所在地: 三重県津市白山町古市
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価格: 3,750万円（温泉権利金300万円込）
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土地面積: 603.9㎡（約181坪）
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建物面積: 193.01㎡（11LDK）
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収容想定: 10名〜12名（各部屋を個室として利用、またはリビングでの集客）
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構造: 軽量鉄骨造2階建（1991年築）
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特筆事項: 榊原温泉24時間掛け流し、飲食店営業許可取得済、岩盤浴リフォーム済、家具家電付相談可。
2. 宿泊事業（180日制限）運用シミュレーション
無理のない単価設定（1名あたり3,000円〜5,000円×人数、または1棟貸し3.5万円〜）で、安定した稼働を目指します。
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想定宿泊単価（1棟貸し）: 35,000円 〜 50,000円
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平日：35,000円 / 休日・ハイシーズン：50,000円
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年間稼働日数: 150日（新法180日の範囲内）
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内訳：週末（年100日）＋ 長期休暇（年50日）
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年間宿泊売上: 約600万円（平均単価4万円×150日）
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付帯売上（飲食・サロン）: 約100万円（セルフBBQセット貸出、温泉エステ等）
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年間想定利益: 約450万円
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支出内訳: 固定資産税・維持費 10万円、水道・温泉代 12万円、清掃・管理・光熱費・システム費等 約228万円。
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表面利回り: 12.0%（年間利益 / 物件価格3,750万円換算）
3. 「10〜12名収容」を活かしたグループ戦略
本物件の最大の魅力は、11もの部屋数があるため「プライバシーを保ちながらグループ宿泊ができる」点です。
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3世代ファミリー・複数家族: 28畳のリビングで食事を共にしつつ、寝室は家族ごとに分けられる（V.I.Pルームと客室側の分離）ため、ストレスのないグループ旅行を提供できます。
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「温泉×岩盤浴」のウェルネス訴求: 榊原温泉の泉質は「美肌の湯」として全国的に有名です。単なる宿泊だけでなく、岩盤浴とセットにした「セルフ湯治」を提案することで、平日の連泊需要を掘り起こします。
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BBQ・アウトドア利用: 181坪の広い敷地と駐車場10台を活かし、車で来場するBBQ層を取り込みます。近隣に家がないため、気兼ねなく楽しめる点も大きな強みです。
4. 運営上の現実的なチェックポイント
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簡易水洗の管理: 12名が連泊する場合、汲み取りの頻度とコストを事前にシミュレーションしておく必要があります。ゲストへの事前の説明（トイレットペーパーの扱い等）も重要です。
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光熱費のコントロール: 28畳の吹き抜けリビングは開放感がありますが、冷暖房効率は高くありません。断熱カーテンの設置や、使用しない部屋の通電管理など、コスト削減の工夫が利益に直結します。
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「11LDK」の清掃コスト: 部屋数が多いため、セルフ清掃は困難です。地域の清掃業者と提携し、清掃費を宿泊代とは別に設定する（例：1滞在15,000円）ことで、利益を圧迫しない工夫が求められます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
一泊4万円前後で「温泉入り放題の一棟貸し」であれば、名古屋・大阪圏からのグループ客にとって非常にコスパの良い選択肢になります。
勝利のシナリオ：
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「飲食店許可」を活用した食の提供: 素泊まりだけでなく、近隣の精肉店と提携した「松阪牛BBQプラン」などをオプション化。客単価を無理なく引き上げます。
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合宿・企業研修需要: 11部屋という多さを活かし、平日は開発合宿やスポーツチームの宿泊場所として営業。180日を賢く使い分けます。
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資産性の維持: 温泉権利（300万円分）が含まれているため、将来的に売却する際も「温泉付き物件」としての資産価値が維持されやすく、出口戦略が立てやすいのが特徴です。