1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：ジモティー 京都・南丹市ログハウス売買案件
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所在地：京都府南丹市園部町大河内（るり渓別荘地内）
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交通：JR山陰本線「園部」駅より車／京都縦貫自動車道「千代川」ICより約22分
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物件価格：1,280万円（売主直販・仲介手数料不要）
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物件種別：中古一戸建て（ハンドカットログハウス）
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築年数：1992年12月（築33年）
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間取り：1LDK＋2階洋室15帖（吹抜あり）
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宿泊可能人数：最大6名想定
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約1,450万円（物件価格＋諸経費＋リネン・追加什器一式）
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想定宿泊単価：30,000円（1棟貸切・週末/ハイシーズン単価重視）
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想定稼働率：40％（月12日稼働）
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想定月間売上：360,000円
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想定月間利益：約135,000円
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※管理費（月換算4.6千円）、光熱費（井戸・プロパン）、汲取清掃費、清掃委託費、代行手数料を差し引いた概算。
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表面利回り：約11.2％
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※リスク分析：冬期の凍結対策費用や、山間部ゆえの集客の波を考慮。稼働率が25%（月7〜8日）に落ち込んだ場合、利益は約5万円程度まで減少します。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：年間180日制限。南丹市の一部地域では条例による上乗せ規制の有無を確認する必要がありますが、本物件は「都市計画区域外」であり、比較的柔軟な運営が期待できます。
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許可実績：前オーナーにより民泊許可取得済み（火報・誘導灯設置済）。再申請は必要ですが、ハード面での追加コストが低いのが大きなアドバンテージです。
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インフラ：井戸水・汲取式（浄化槽なし）。宿泊人数制限や清掃頻度に影響するため、保健所との事前確認を推奨。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊再申請の確実性：譲渡不可の許可であるため、現行の消防設備が最新の基準に適合しているか、保健所への事前相談が必須です。
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冬期のアクセスと維持管理：るり渓エリアは冬季の積雪・路面凍結があります。宿泊客へのスタッドレスタイヤ推奨や、水抜き等の凍結防止管理体制を構築できるかが鍵となります。
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汲取容量の確認：多人数での連続宿泊時、汲取頻度が運用コストを圧迫しないか確認が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の圧倒的な魅力は、DIYでは再現不可能な「本格ハンドカットログハウス」の質感です。るり渓温泉やゴルフ場に近いリゾート立地でありながら、京阪神から車で1時間圏内という「近場の非日常」需要を確実に捉えられます。 ターゲットは、都市部のペット同伴ファミリーやキャンプ愛好家。ウッドデッキでのBBQや薪ストーブ体験を前面に押し出したSNSマーケティングを展開すれば、新法の180日制限下でも高単価（4万円以上）を狙うことが可能です。別荘地ゆえの管理費（年5.5万円）も、民泊収益で十分に相殺できる優良な事業用別荘といえます。