静岡空港からわずか10分、「茶畑のど真ん中」という静岡らしい原風景を独占できる、ポテンシャルと課題が混在した売買案件です。
現状は「ボロボロ」でインフラにも不備がありますが、300万円という低価格で購入し、自分好みにフルリノベーションすることで、インバウンド客を魅了する「唯一無二の絶景ガレージハウス」へと生まれ変わらせることが可能です。
【重要：静岡空港10分×茶畑絶景×再生スキルの掛け合わせ】
この物件は、初心者向けではなく、リフォームのプロセス自体を楽しめる方にこそ価値がある「ダイヤモンドの原石」です。
-
インバウンド戦略の拠点: 静岡空港から車で10分という立地は、レンタカーを利用する訪日外国人にとって最高のスタート地点になります。「日本の茶畑」というアイコン的な風景は、Airbnb等のプラットフォームで非常に強い引きになります。
-
「インナーガレージ」の希少性: 普通車2台収容のガレージは、バイクツーリングや富士山周辺のドライブを楽しむ層にとって、大切な車・バイクを屋内に保管できる大きな安心材料となります。
-
「現況有姿」を逆手に取った自由な設計: 水回りから全てやり直す必要があるため、最初から「民泊仕様」に特化した配管・間取りを組むことができます。130万円の浄化槽修繕も、市の助成金を活用できれば実質負担を抑えられる可能性があります。
1. 物件概要
-
所在地: 静岡県牧之原市坂部1639-3
-
売買価格: 300万円（現状有姿・未登記部分あり）
-
構造・間取り: 木造2階建・5DK（インナーガレージ＋庭付き）
-
アクセス: 静岡空港から車10分、東名「吉田IC」から車8分。
-
状態: 浄化槽故障（要修繕130万）、給水管漏水あり、内装フルリフォーム要。
-
特徴: 民泊・収益用・別荘向け、茶畑の眺望、駐車場（ガレージ2台＋アルファ）。
2. 立地と市場背景：富士山・お茶・空港のトライアングル
-
「SHIZUOKA」を体現する立地: 周囲を茶畑に囲まれ、富士山へのアクセスも良好。まさに外国人がイメージする「日本」を体現した立地です。
-
周辺アクティビティ: 静岡空港を拠点とした静岡県内周遊のほか、静波海岸でのサーフィン需要など、アウトドア・アクティビティと親和性の高いエリアです。
3. 再生・運営シミュレーション
【初期投資と収益想定（高付加価値リノベ前提）】
-
物件取得＋登記費用: 約330万円
-
インフラ修繕（浄化槽・給水等）: 約150万円（助成金考慮前）
-
フルリノベーション費用: 約500万円〜800万円（DIY併用でコスト削減可）
-
想定平均宿泊単価: 25,000円（ガレージ＋絶景を武器に）
-
月間宿泊売上: 250,000円（10日稼働想定）
-
年間利益想定: 約150万円〜200万円（諸経費・税引前）
考察: 初期投資に1,000万円程度を見込んだとしても、利回り15〜20%を狙えるポテンシャルがあります。何より「賃貸」ではなく「所有」のため、180日制限の半分を自身の別荘として使いながら、資産として残せる点が最大の魅力です。
4. この物件の強みと戦略
-
ガレージ×趣味の空間: ガレージの壁をOSB合板で仕上げたり、工具をディスプレイしたりすることで、車・バイク愛好家に特化した「ガレージ民泊」としてブランディングが可能です。
-
「茶畑テラス」の構築: 庭や2階に、茶畑を見渡せるウッドデッキを設置。地元のお茶を提供し、「お茶を飲む体験」を宿泊にセットにすることで、レビュー評価を高められます。
-
「ポツンと」感の演出: 周囲が茶畑で隣家と距離がある場合、多少の賑やかさも許容されるため、グループ客によるBBQなどの需要も取り込みやすいです。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
-
助成金の確定確認: 牧之原市の「合併処理浄化槽設置整備事業」などの助成金が、今回の売買・事業用途で適用可能か、市役所への事前確認が必須です。
-
未登記部分の特定: どの部分が未登記なのか、また固定資産税の課税状況と整合しているかを確認し、必要に応じて表題部変更登記の準備が必要です。
-
プロパンガス・電気の引き直し: 長期空き家の場合、インフラが休止しているだけでなく、引き込み自体が旧規格である可能性があります。民泊でエアコンを多用することを想定し、容量アップ等の検討も必要です。