南立石エリアは別府湾を見下ろす高台に位置し、別府ICから車で数分という「車移動の観光客」にとって最高のアクセスを誇ります。近隣に「向原温泉」という共同浴場がある点も、温泉地別府での宿泊事業において大きな武器となります。
1. 物件概要
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所在地：大分県別府市南立石生目町
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価格：948万円
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土地面積：約222.8㎡（67.42坪） ／ 角地
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建物：平屋住宅 ＋ 4室アパート（築年数不詳・古家扱い）
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特徴：駐車場3台（高さ制限あり）、海が見える立地、ローソン・温泉・病院が徒歩圏内、現況販売。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
「平屋（オーナー住居または大型1棟貸し）」＋「アパート4室（個室民泊）」という、別府のインバウンド・グループ需要をフルに活用した試算です。
【初期投資（概算）】
「そのままでは使えない」との記載から、フルリノベーションを想定します。
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物件購入費＋諸費用：約10,500,000円
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リノベーション（2棟分・水回り刷新含む）：10,000,000円 〜 15,000,000円
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消防設備・家具備品（5ユニット分）：3,000,000円
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合計投資額：約2,350,000円 〜 2,850,000円
【月間収益想定（現実値）】
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アパート4室：1室1泊 8,000円 × 稼働率50％ ＝ 480,000円
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平屋1棟：1泊 20,000円 × 稼働率40％ ＝ 240,000円
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月間宿泊売上合計：720,000円
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月間維持費（光熱費・清掃・OTA手数料・固定資産税等）：350,000円
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月間利益：約370,000円
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投資回収期間：約6年 〜 8年
考察: 投資額は2,000万円を超えますが、別府は通年で観光需要が安定しているため、5ユニットを同時運用すればキャッシュフローは非常に強力です。駐車場3台（高さ制限に注意）を宿泊者に無料開放することで、レンタカー利用の訪日客を確実にキャッチできます。
3. 立地・運営上の強み
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「温泉徒歩圏」のブランド力：物件内に温泉がなくても、徒歩ですぐの「共同浴場（ジモ泉）」を紹介することで、ゲストは「本場別府の温泉文化」を体験できます。これは宿泊単価を上げる強力なストーリーになります。
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多様な出口戦略：宿泊事業が不調な場合でも、リフォーム済みのアパートとして長期賃貸（月4〜5万円×4室＋平屋8万円 ＝ 28万円/月）に切り替えることで、利回り10%超の安定収益物件として保有・売却が可能です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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駐車場の「高さ制限」の正体：掘り込み車庫等の場合、ミニバンが入らないとファミリー層の集客に致命的な影響が出ます。近隣で別途平置き駐車場を確保できるか確認が必要です。
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建物の構造欠陥（シロアリ・腐朽）：古家付き現況販売のため、柱や基礎の腐食状況によっては、リフォーム費用が想定を大幅に超える可能性があります。
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用途地域の確認：アパートを民泊にする場合、用途地域によって営業日数制限（180日）や、旅館業許可の取得可否が変わります。別府市は民泊に比較的寛容ですが、住宅専用地域でないかの確認は必須です。
5. 運営の方向性（改善案）
リフォーム費用を抑えるために、「1棟ずつ再生する」スプリット戦略を推奨します。 まずは平屋をファミリー向け民泊として先行オープンし、その収益をアパート側の改装費用に充てることで、自己資金の持ち出しを抑えながら、物件全体の価値（アセットバリュー）を高めていく手法です。