1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地： 北海道小樽市若竹町
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交通： JR函館本線「小樽築港駅」徒歩8分（快速停車駅で札幌アクセス良好）
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価格： 700万円（現在賃貸中・オーナーチェンジ）
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物件種別： 木造2階建て・一戸建て
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築年数： 築62年（2階部分は昭和50年増築、令和5年フルリフォーム済み）
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間取り： 4SLDK（103.97㎡）
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現行利回り： 8.57%
2. 民泊運用データ（将来の投資シミュレーション）
退去後、2階の納戸を「展望風呂」に改装して民泊運営した場合の予測です。
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想定宿泊単価： 25,000円（絶景展望風呂付・1棟貸しのプレミアム価格）
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想定稼働率： 50%（月15日稼働）
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想定月間売上： 375,000円
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想定月間利益： 約180,000円（清掃費・水道光熱費・運営代行費等の諸経費約19.5万円を差し引き後）
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将来想定利回り： 約30.8%（物件価格700万＋改装費200万＝900万投資と仮定）
分析： 現在は月約5万円の家賃収入を生む安定した投資物件ですが、小樽の「海が見える夜景」という観光資源を最大化した民泊へ転用することで、収益性は3倍以上に跳ね上がるポテンシャルを秘めています。
3. 法令・運営条件
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許可形態： 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限： 小樽市の条例に準ずる（※小樽市は民泊に対して比較的柔軟ですが、最新の制限を要確認）。
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周辺環境： 小樽築港駅は大型商業施設「ウイングベイ小樽」があり、生活・観光の利便性が非常に高いエリアです。
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物件状態： 令和5年にフルリフォーム済み。大規模な修繕リスクが抑えられている点は、古家投資において最大のメリットです。
4. 契約前に確認するべきポイント
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賃貸借契約の内容： 現在の入居者の契約期間、賃料の内訳、退去時の条件（立ち退き料の有無など）の精査。
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展望風呂への改装可否： 2階納戸（3帖）への給排水管の引き込み可否、および床の耐荷重構造の確認。
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眺望の永続性： 2階からの海・夜景の視界を遮るような将来の建築計画が周辺にないか。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件の最大の強みは「リスクヘッジの二段構え」です。 まずは利回り8.57%のオーナーチェンジ物件として、即座にキャッシュフローを得る。そして将来、入居者が退去したタイミングで、提案されている「展望風呂」の増設を行い、付加価値の高い民泊へとシフトする。
小樽の宿泊市場は、駅近かつ「眺望」がある物件への需要が極めて高く、特に外国人観光客にとって「お風呂から夜景が見える」という体験は、SNS映えも含め最強の集客コンテンツとなります。築62年という数字は、フルリフォーム済みであることと、小樽らしい「坂の街の古き良き景観」としてポジティブに昇華できるでしょう。