1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地： 三重県津市白山町古市
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交通： 伊勢自動車道「久居IC」より車で約15分
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売却価格： 3,400万円（税込）
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物件種別： 一戸建て（元保養所・ペンション仕様）
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築年数： 築35年（1990年築・バブル期の堅牢な造り）
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間取り： 11LDK（客室計9部屋＋VIPルーム等）
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宿泊可能人数： 最大20名以上（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
現実的な稼働予測に基づいたシミュレーションです。
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物件価格： 3,400万円
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想定宿泊単価： 60,000円（1棟貸し・10名利用時：1人6,000円計算）
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想定稼働率： 35%（月10日〜11日稼働）
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想定月間売上： 630,000円
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想定月間利益： 354,000円（諸経費・運営代行費を差し引いた概算）
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想定表面利回り： 約22.2％
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想定実質利回り： 約12.5％
分析： 近隣に競合する大型温泉付き物件が少ないため、高単価設定が可能です。ただし、11LDKの清掃コストや広大な敷地の維持管理費を考慮し、ランニングコストは多めに見積もる必要があります。
3. 法令・運営条件
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許可形態： 旅館業法（簡易宿所営業）を推奨
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運営制限： 民泊新法（180日制限）では収益性が低下するため、飲食許可を引き継いだ旅館業取得がベスト。
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周辺環境： 近隣住宅と距離があり、騒音トラブルのリスクが低い。
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特記事項： 天然温泉権利（300万円相当）込み。温泉維持費（基本料金＋利用料）月額約10,000円。
4. 契約前に確認するべきポイント
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消防設備： 自動火災報知設備、誘導灯、消火器の設置状況と適合確認。
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用途変更： 建築基準法上の「寄宿舎」や「旅館」への用途変更の要否（床面積200㎡基準の確認）。
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水回り： 簡易水洗（汲み取り式）であるため、多人数宿泊時の汲み取り頻度とコストの再計算。
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飲食店許可： 前オーナーが取得済みの飲食店許可の名義変更手続きの可否。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の武器は「榊原温泉」の源泉掛け流しと、28畳の吹き抜けリビングが生む圧倒的な開放感です。11LDKという広さは、昨今需要が急増している「3世代旅行」や「オフサイト合宿」に最適。
簡易水洗という弱点はありますが、それを補って余りある温泉の希少性が宿泊単価を支えます。ターゲットは伊勢神宮参拝を絡めたインバウンド団体客。
リフォーム済みの岩盤浴スペースを活用し、ウェルネス体験を付加価値にすれば、オフシーズンでも高い稼働が期待できる優良な事業用物件と評価できます。