1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：新潟県糸魚川市新鉄
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交通：JR北陸新幹線・大糸線「糸魚川駅」徒歩圏内
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売却価格：180万円
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物件種別：中古一戸建て
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築年数：築65年（1959年築）
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間取り：4LDK以上（キッチン含め6部屋）
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土地面積：214.16㎡
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リノベーション状況：和室2部屋（8畳・6畳）をクッションフロアへ改修中
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宿泊可能人数：想定 5〜8名（延床面積および部屋数より算出）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件価格：1,800,000円
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想定宿泊単価：10,000円〜15,000円（1棟貸切・シーズン変動あり）
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想定稼働率：25％（月間約7〜8日泊）
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想定月間売上：約80,000円〜110,000円
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表面利回り：53.3％（民泊運用時）／ 23.3％（普通賃貸時：月3.5万円想定） ※周辺の民泊需要は釣り客や鉄道ファンが中心。宿泊単価は抑えめに見積もっていますが、低価格な仕入れにより、月間数組の稼働でも高い投資効率を維持可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）もしくは旅館業（簡易宿所）
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運営制限：民泊新法の場合、年間提供日数180日以内。
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周辺環境：スーパー、コンビニが徒歩圏内で生活利便性が高い。
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運営区分：糸魚川市は「国家戦略特区」ではないため、通年運営を狙う場合は建築基準法上の用途変更や消防設備の整備を行い「旅館業（簡易宿所）」としての許可取得を推奨。180日制限下での運営であれば民泊新法が適しています。
4. 契約前に確認するべきポイント
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消防法適合性：自動火災報知設備、誘導灯、消火器の設置が必要。特に築年数が経過しているため、配線の引き直しが必要な場合があります。
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建築基準法：用途変更の要否（床面積200㎡以下なら不要だが、他用途への転用履歴がないか）の確認。
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下水道・浄化槽：地方物件特有の汲み取りや浄化槽のスペックを確認。宿泊人数増に対応可能かチェックが必要です。
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接道状況：再建築不可物件であるかの確認。融資利用や将来の出口戦略に大きく影響します。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、新幹線停車駅から徒歩圏内というアクセスの良さと、180万円という圧倒的な低価格にあります。大糸線の鉄道ファンや糸魚川・能生周辺の釣り客といった明確なターゲットが存在し、低資本で参入できるためリスクが極めて低いです。DIY可能な特性を活かし、古民家の趣を残しつつ水回りを重点的に強化することで、高コスパな宿泊拠点として差別化できます。