1. 物件概要（スペックデータ）
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価格：1,770万円（多少の交渉可）
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所在地：長野県東筑摩郡山形村（中耕地東）
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交通：アルピコ交通上高地線「渕東」駅 / 松本空港から車で約10分圏内
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土地面積：459.36㎡（約140坪）
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延床面積：約191.73㎡（約58坪）
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築年数：築30年（3年前に1F和室以外フルリフォーム済）
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間取り：5LDK（1F：和8、和8 / 2F：洋6、洋7、洋14）
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設備・特典：各室エアコン付、食洗機、大型洗面台、1坪風呂、乾太くん（ガス乾燥機）、駐車場5台以上、裏庭あり
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譲渡可能備品：冷蔵庫、乾太くん、エアコン（200V高性能機含む）、灯油タンク、ドレッサー等
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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購入総額：約1,950万円（物件価格 1,770万 ＋ 諸経費・追加家具 180万）
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想定宿泊単価：35,000円（最大12〜14名収容の大型グループ・合宿・多家族向け）
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想定稼働率：40％（月12日 / 松本・安曇野観光、スキー・キャンプ需要）
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想定月間売上：420,000円
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表面利回り（購入ベース）：約25.8％
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（NOI推計：年間売上504万 － 固定資産税・火災保険15万 － 運営・清掃費120万 ＝ 年間利益 約369万円）
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※約5年強での投資回収が見込める、地方一戸建てとしては非常に優秀な収益性です。
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3. 立地・運営の強み
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圧倒的な収容力：58坪の広さと14畳の大部屋があり、2家族や3世代のグループを1棟で丸ごと受け入れ可能です。
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松本空港・レジャー拠点：松本空港から至近。周辺には「信州スカイパーク」、キャンプ場、スキー場、有名蕎麦店が点在。観光拠点としてのポテンシャルが極めて高いエリアです。
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充実の設備（リノベ済）：3年前に主要部分がリフォームされており、特に「乾太くん」や200Vエアコン、お湯の出る洗濯機置き場などは、長期滞在や子連れゲストに強く訴求できます。
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駐車場5台：車文化の長野において、複数台のレンタカーで移動するインバウンド客や、国内のスポーツ・サークル団体を確実に取り込めます。
4. 検討・調査すべきポイント
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用途地域の確認：山形村の用途地域を確認し、住宅宿泊事業（民泊）の営業に制限がないか、役場へ事前確認が必要です。
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浄化槽・下水道の状況：大型物件で大人数が宿泊する場合、浄化槽の容量や下水道の接続状況、メンテナンス履歴の確認を推奨します。
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冬季の積雪・光熱費：200Vエアコンや100L灯油タンクがあることから、冬場の暖房効率は考慮されていますが、厳冬期の水道凍結対策や光熱費のシミュレーションを綿密に行う必要があります。
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和室の状態：1階の和室2部屋（8帖×2）は未リフォームとのこと。ここを「和モダン」にセルフリノベすることで、さらに宿泊単価を上げられる余地があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、**「オーナーが実際に住むためにリノベーションした、スペックの高さ」**です。
投資用リフォームではなく、200Vの高性能エアコンや乾太くんなど「実生活の快適さ」が追求されており、これが民泊レビューの向上（＝高単価・高稼働）に直結します。
松本・安曇野エリアは、上高地や白馬への経由地としてインバウンド需要が非常に強く、特に大人数が1つ屋根の下で泊まれる宿は不足しています。1,770万円という価格は、リフォーム済みの58坪大型戸建てとしては「お買い得」と言わざるを得ません。多少の価格交渉が可能であれば、投資物件としての魅力はさらに跳ね上がります。