🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 新潟県糸魚川市（西塚大字周辺）
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交通アクセス: 詳細記載なし（車移動が前提）
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間取り/専有面積: 詳細記載なし（戸建）
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建物構造/築年月: 民家 / 築年数・構造詳細不明
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⚠️構造リスク: 築年数不明のため、旧耐震基準の可能性が高い。
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購入価格: 50万円
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固定費（年間）: 賃料・管理費なし。固定資産税のみ。
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特記事項:
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民泊、釣り、別荘向けとして売り出し。
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リフォームも部分的にできており、すぐに住める状態。
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環境抜群。
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売買物件のため、購入後は資産となる。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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超低価格＆固定費ゼロ: 購入価格50万円で資産化でき、家賃が不要なため、高い利益率。
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リフォーム済み: 「すぐに住める」状態は、初期改修費を抑制できる可能性を示唆。
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立地: 糸魚川市はジオパークや釣りなど、自然体験需要が見込める。
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事業承諾: オーナーが「民泊に」と提案しており、事業転用への理解がある。
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課題:
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修繕費用: 築年数不明による耐震補強と、部分リフォームの残りの改修費用が発生する。
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情報不足: 間取り、面積、正確な築年数、ライフラインの状態が不明。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：購入物件）
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前提: 地方の自然体験型宿泊施設として、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 40%（年間146泊）で試算。
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年間固定費（固定資産税等）:
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約100,000円（概算）
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年間売上予測:
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¥18,000 × 146 泊 = ¥2,628,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥2,628,000 × 0.30 = ¥788,400
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想定年間営業利益:
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¥2,628,000 (売上) - ¥100,000 (固定費) - ¥788,400 (運営費) = ¥1,739,600
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総初期投資額（概算）:
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購入費 50万円 ＋ 取得費用 50万円 ＋ 耐震補強・残りリフォーム、消防設備、家具家電等 = 約5,500,000円
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投資回収期間:
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¥5,500,000 ÷ ¥1,739,600 ≒ 約3.16年（約3年2ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震診断と補強費用（最優先）: 築年数と構造を確認し、耐震診断と簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。
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リフォーム状況と総修繕費用: 部分リフォームの内容と完了している範囲を確認し、水回り、電気、ガス、給排水設備を含むライフラインの復旧・修繕に要する総費用を詳細に見積もってください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 糸魚川市保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、特に消防法上の適合性を事前相談してください。
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土地・建物の登記情報: 物件の正確な面積、間取り、築年数を登記簿謄本で確認し、事業計画との整合性をとってください。