この物件は、東京都大田区東糀谷に位置する**木造戸建て（3DK、約49.35㎡）です。「大鳥居駅 徒歩10分」**と京急空港線沿いにあり、羽田空港へのアクセスは抜群という、空港利用客をターゲットとした民泊において最高の立地です。
最大の課題: 物件情報に記載された築年数（末尾情報）は築44年（1981年築）と築古であり、旧耐震基準の可能性が高いです。また、民泊利用時の初期費用として敷金礼金が2ヶ月ずつ、仲介手数料も1ヶ月分と、初期契約金が高額になります。
事業計画の前提: 羽田空港への近さと戸建てのプライベート感を活かし、トランジット客や少人数ファミリーをターゲットとします。賃料が高額なこと（税込18.15万円/月）と築古リスクを考慮しつつも、立地の強みを活かして高い稼働率80%と単価18,000円を設定します。築古の改修コストを見込み、総初期投資は400万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
-
所在地: 東京都大田区東糀谷4-2
-
交通アクセス: 京浜急行空港線「大鳥居駅」徒歩10分（羽田空港までアクセス良好）
-
間取り/専有面積: 3DK / 約49.35㎡（情報元補足情報による）
-
建物構造: 木造戸建（一棟貸し）
-
築年月（推定）: 築44年（1981年築、情報元補足情報による）
-
賃料（税別）: 165,000円
-
合計固定費（税込）: 181,500円/月
-
初期費用（民泊利用時）:
-
敷金2ヶ月 / 礼金2ヶ月
-
仲介手数料1ヶ月＋税
-
-
特記事項:
-
民泊可能、一棟貸し、システムキッチン、エアコン。
-
保証会社総賃料100%（民泊利用時）。
-
📊 民泊適正評価（旅館業法運用前提）
-
総合評価：★★★☆☆（3.0/5.0） - 立地は最高だが、築古と初期費用で大幅減点
✅ メリット（強み）
-
最高の立地: 羽田空港アクセスが抜群で、トランジット需要、深夜早朝便利用需要を確実に獲得できる。
-
一棟貸しのプライベート感: グループやファミリー層に人気が高い戸建て運用。
❌ デメリット（リスク）
-
築古リスク: 築44年（1981年築）で旧耐震基準の可能性があり、簡易宿所化の際の消防設備設置や、内装改修、耐震補強が必要になる場合、コストが大幅に増加する。
-
初期契約費用の高さ: 敷金礼金合わせて4ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分と、初期の資金投入が約90万円以上と高額になる。
-
賃料の高さ: 築古で49.35㎡の物件としては、月額18.15万円（税込）の固定費はかなり高い。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
-
羽田空港需要を活かし、稼働率80%、単価18,000円を設定します。
-
年間固定費（賃料・税）:
-
¥2,178,000
-
¥181,500/月 12ヶ月
-
-
宿泊単価（ADR）:
-
¥18,000（羽田アクセス、戸建てのプライベート感を反映）
-
-
稼働率（年間宿泊数）:
-
80%（年間292泊）
-
-
年間売上予測:
-
¥5,256,000
-
-
年間運営費（売上の30%）:
-
¥1,576,800
-
-
想定年間営業利益:
-
¥1,501,200
-
-
総初期投資額（概算）:
-
約400万円
-
内訳：初期契約金（約90万円）＋築古物件の改修・消防設備・家具家電費（約310万円）
-
-
投資回収期間:
-
約2.66年（約2年8ヶ月）
-
（4,000,000円 1,501,200円）
-
⚠️ 契約前に確認するポイント（築古戸建ての重要事項）
-
民泊利用時の初期費用:
-
募集ページの冒頭にある「敷金礼金0円、仲介手数料0円」は通常利用の条件であり、**「民泊利用時：敷金2ヶ月、礼金2ヶ月、仲介手数料1ヶ月＋税」**が適用されることを、契約前に必ず確認してください。
-
-
築年数と耐震性の確認:
-
築44年の木造物件は、旧耐震基準（1981年6月以前）である可能性が極めて高いです。簡易宿所許可申請時に、所轄の特定行政庁から耐震診断や耐震改修を求められるリスクがあります。事前に建築士に相談し、リスクとコストを把握してください。
-
-
用途変更の確認:
-
49.35㎡は原則として用途変更確認申請が不要な面積ですが、最終判断は特定行政庁が行います。念のため、申請の要否と費用を事前に確認してください。
-