物件情報
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物件種別：中古マンション（オーナーチェンジ）
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所在地：東京都墨田区向島5丁目
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最寄り駅：東武伊勢崎線／京成線「曳舟駅」徒歩約8分（押上駅隣接）
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価格：845万円
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利回り（表面）：8.38％
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間取り：1K
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専有面積：18.66㎡
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階数：6階建中1階部分
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築年数：築36年
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特記事項：投資用、民泊相談可
また、元の掲載はこちらのURLです：
https://jmty.jp/tokyo/est-buy/article-1i9izo
民泊適正評価
強み（メリット）
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立地が魅力
曳舟駅は押上（東京スカイツリー）隣接で、観光スポットへのアクセスが良好。国内外の旅行者にもアピールできる。 -
価格が抑えめ
845万円と23区内物件としては手ごろな価格帯。民泊収益で回収を狙いやすい。 -
利回りが高め
表面利回り8.38％という数字は、一般的な賃貸よりも高収益を目指しやすい。 -
運営の柔軟性
「民泊相談可」とあるので、投資用＋民泊として使える可能性がある。
リスク・欠点
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面積が小さい
18.66㎡の1Kという狭さは宿泊客を1～2名に限定せざるを得ず、単価／収益には限界がある。 -
築年数が古い
築36年。設備の老朽化やリフォームコストがかかる可能性あり。内装・家電・水回りなどを民泊用に改修する場合、初期投資が必要。 -
家賃負担が重くなるリスク
オーナーチェンジ物件でも、賃貸契約・管理コスト・運営コストを差し引くと利益が減少。 -
民泊法・条例リスク
墨田区自体は「上乗せ条例がない」として民泊参入しやすいという情報もありますが、運営には常に法令遵守、届出、近隣対応が必要。 -
稼働率変動リスク
観光需要や季節により稼働率は変動する。低稼働期があると収益が大きく落ちる可能性。 -
清掃・運営コスト
宿泊ゲストの入れ替えごとに清掃費、備品交換、消耗品補充などコストが発生。
契約前に確認するポイント
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賃貸契約条件（オーナーチェンジかつ転貸可・民泊可か）を明確に確認する
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管理組合の規約・使用制限（転貸、宿泊利用の可否）をチェック
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建物の耐用年数、修繕履歴、管理費・修繕積立金を把握
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民泊届出（住宅宿泊事業法・特区など）に必要な許可や制限の確認
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保険・賠償責任（宿泊者の事故・損害に備えた施設賠償保険など）をどう手配するか
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清掃代、備品コスト、消耗品、運営代行費用の見積もり
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ゲスト受け入れ時の近隣トラブル対策・騒音対策
周辺地域の平均稼働率
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民泊市場データによれば、墨田区の平均稼働率は 約77％ とされているとの報告があります。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル
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一方で、都内全体での保守的な試算では、実務運営を考えると 70％程度 を想定するケースもあります。 民泊物件ナビ|全国の民泊可能物件情報を掲載
運営した場合の想定年間利益
前提条件（想定値）
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賃料：既存の収入をオーナーチェンジとして受け継ぐ、あるいは類似水準で賃貸コストを想定
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稼働率：保守的に70％（年間約255日稼働）を想定
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平均宿泊単価（ADR）：墨田区平均2万3,300円（AirDNAデータより） MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル
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清掃・運営コスト：宿泊ごとにかかる清掃・備品などコストを仮に 4,000円／泊 と想定
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その他固定費（光熱費、保険、管理代行など）：年間仮に 20万円と見積もる（あくまで試算）
収益シミュレーション
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総宿泊日数：255日／年
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売上見込み：255日 × 23,300円 ≈ 5,941,500円／年
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清掃・変動コスト：255日 × 4,000円 = 1,020,000円
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差引粗利益（固定費前）：5,941,500 − 1,020,000 = 4,921,500円
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固定コスト（保険・維持・管理）：200,000円（仮）
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想定年間利益：4,921,500 − 200,000 = 4,721,500円
投資回収
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物件価格：845万円 → 利益 472万円／年を想定すると、おおよそ2年弱で回収可能という試算になります。
想定利益が低い・不安がある場合の改善アイデア
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内装・設備をグレードアップ
ゲスト満足度を上げてレビューを集め、宿泊単価を上げる。例えば家具・家電を新しくしたり、小さなデザイン性を加える。 -
運営代行を最適化
清掃業者や運営会社を比較し、コストを下げつつサービスを維持。 -
ダイナミックプライシングの導入
需要に応じて価格を変動させる（連休、観光ピーク、平日など）ことで稼働率・収益を最大化。 -
長期滞在・ウィークリーマンション化
短期だけでなく中長期のゲストも受け入れて、稼働率を底上げ。 -
追加サービス提供
朝食、小規模な観光アテンド、地元体験ツアー紹介などを提供して差別化。 -
マーケティング強化
SNS・Airbnb等で高品質な写真・説明文を用意し、外国人観光客を意識した集客を行う。 -
地元との連携
近隣商店・飲食店と提携し、「地元おすすめマップ」を作成、ゲストに地域体験を提供。
総評
この墨田区向島（曳舟駅徒歩8分）の1Kオーナーチェンジ物件は、民泊として非常に魅力的な条件を持っています。特に利回りの高さと観光アクセスの良さは強みですが、小さな面積や築年数の古さ、運営コストなど運営リスクも決して無視できません。
想定年間利益は仮条件で約472万円と試算できますが、これはあくまでモデルケース。実際には運営方法、清掃コスト、宿泊単価、稼働率などをどうコントロールするかがカギとなります。
民泊初心者・または投資として参入を検討する方は、運営計画を慎重に立てた上で、上記の改善アイデアを活用してリスクを抑えつつ収益を最大化することを強くおすすめします。