■物件情報
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所在地：大分県臼杵市望月
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価格：98万円
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間取り：4LDK
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土地面積：495㎡（約150坪）
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築年数：58年（昭和42年築）
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構造：木造平屋
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最寄駅：JR日豊本線「上臼杵駅」
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参考URL：物件詳細（ジモティー）
■民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆ | 臼杵城下町や観光名所まで車10分圏内。中心街からはやや離れる。 |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ | 比較的良好だが築58年。改装・耐震補強は必須。 |
| 利便性 | ★★★☆☆ | スーパーやコンビニが車5分圏内。生活には困らない。 |
| 観光需要 | ★★★★☆ | 臼杵石仏・竹宵祭りなど観光資源が豊富。文化体験型宿泊に向く。 |
| 初期費用負担 | ★★★★★ | 物件価格が格安のため、リフォーム費用を入れても総額は低い。 |
| 総合評価 | ★★★★☆ | 改装次第で高利回りが狙える“隠れ優良物件”。 |
■契約前に確認するポイント
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建物の耐震性・雨漏り確認
築58年の木造建築のため、専門家によるインスペクション（建物診断）は必須。 -
用途地域・建築制限の確認
民泊運営にあたっては、用途地域・旅館業法・消防法の基準を確認すること。 -
リフォーム見積もりの取得
古民家再生費用は200〜500万円程度を想定。DIYでコストを抑える方法も検討可。 -
上下水道・電気設備の現状確認
古い建物では、配管・電気系統の交換が必要な場合が多い。
■周辺地域の平均稼働率
AirDNAや観光庁データを参照すると、臼杵市エリアの民泊平均稼働率は約55〜60％。
観光シーズン（秋〜冬の臼杵ふぐシーズン）は稼働率が70％を超える一方、夏季はやや低下する傾向です。
交通の便が良く、城下町観光・食体験を組み合わせた宿泊プランを設計すれば、通年60％前後の稼働率が現実的です。
■運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 想定値 |
|---|---|
| 1泊単価（1棟貸し） | 9,000円 |
| 稼働率 | 60％ |
| 年間稼働日数 | 約219日 |
| 年間売上 | 約197万円 |
| 年間維持費（光熱・清掃・管理など） | 約40万円 |
| 固定資産税・保険等 | 約10万円 |
| 想定年間利益 | 約147万円 |
初期費用（購入＋改装計400万円以内）と仮定すると、利回り約35％前後。
費用を抑えれば地方民泊としては極めて高収益が期待できます。
■想定利益が低い場合の改善アイデア
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地域体験型プランを導入：「味噌蔵見学」「農業体験」「竹宵見学ツアー」などを組み合わせる。
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リノベーションデザインを重視：古民家×和モダン×囲炉裏・畳スペースを演出。
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長期滞在割・ワーケーション対応：Wi-Fi・デスクを設置し、平日稼働を補完。
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地域連携：地元飲食店や観光協会と協力し、宿泊＋食体験パッケージを作成。
■まとめ
98万円という破格で入手できる臼杵市の古民家は、リフォーム次第で高利回り民泊へと化ける可能性を秘めています。
ただし、老朽化リスクと立地のやや郊外性を踏まえ、慎重な費用計画と地域連携が成功の鍵。
「歴史ある城下町で、古民家を再生して宿を営む」――そんな夢を現実にできる、地方民泊投資の好例と言えるでしょう。