民泊物件  ·  29日 10月 2025

兵庫県南あわじ市で民泊可物件・民泊相談「南あわじ市 湊エリア 戸建て1980万円」詳解

物件情報

  • 所在地：兵庫県南あわじ市湊

  • 種別：戸建て／宿泊施設（民泊・貸別荘運営可）

  • 価格：1,980万円（税込）

  • 延床面積：123.37㎡（約37.3坪）

  • 土地面積：約50坪

  • 間取り：4LDK

  • 構造：木造2階建て

  • 築年数：約19年

  • 状態：フルリフォーム済で引き渡し（新品同様）

  • 特徴：マリーナ提携（徒歩10〜15分／車2〜3分）／ボート・ジェットスキー駐艇可／BBQ・マリンレジャー対応／運営サポート付き（管理手数料15％）

  • 出典URL： https://jmty.jp/hyogo/est-buy/article-1kr8xi

民泊適正評価

良い点

  • マリーナとの提携がある点は他物件との差別化要素。海遊び・マリンレジャーを目的とした宿泊者を呼びやすい。

  • フルリフォーム済という状態良好・手直し少なく運営開始できる可能性。

  • 貸別荘・宿泊施設運営可との明記あり。民泊運営を目的に検討しやすい。

  • 管理運営代行付き（委託15％）という案内があり、初心者でも運営負荷を軽くできる仕組みがある。

  • 複数人・グループ対応の4LDK・広め延床という点で貸別荘型・ファミリー向け・グループ旅行に適している。

注意すべき／悪い点

  • 購入価格1,980万円という金額は民泊物件としてはかなり高め。これを回収・利益化させるには稼働率・単価に高いハードル。

  • 表面利回り25.25％・実質利回り12.6％という提示は理論値であり、実際の運営では稼働率低下・修繕・運営費などで変動しやすい。

  • 南あわじ市は観光地としては良いが、アクセス・集客力・地域インフラ（交通・飲食・買物）などで大都市近郊と比べてハンデあり。

  • 针対海・マリンレジャーという季節性が強い。冬季・平日・雨天など集客が落ちる可能性。

  • 運営委託料15％が発生するため、利益の純粋率が下がる。代行内容（清掃・予約・トラブル対応など）の範囲を明確に確認が必要。

  • 流行・旅行トレンド変化の影響を受けやすく、将来的な稼働維持が鍵。人口減少の観点から地域の将来性も注意。南あわじ市公式ウェブサイト+1

総合的に言えば、「マリン＋貸別荘」という明確なコンセプトがあり、差別化可能な物件ではあるが、価格の高さ・地域の集客限界・運営リスクも大きいため、慎重な運営計画が必要です。

契約前に確認するポイント

  1. 運営代行契約内容：清掃・予約・ゲスト対応・緊急対応などどこまで代行されるか、委託料15％の具体的なサービス内容を契約書で確認。

  2. 民泊用途の許可・届出：淡路島地域での宿泊事業（住宅宿泊事業、簡易宿所など）の届出の状況・制限を確認。9STAY

  3. 交通・アクセス・駐車場：ゲストにとってアクセスが分かりやすいか。車なし／公共交通のみのゲストも来るか。駐車場の台数確保。

  4. 季節・平日稼働の可能性：夏・海遊びシーズンが中心と想定されるため、オフシーズン・平日の稼働見込みをシミュレーション。

  5. 建物・設備状態：フルリフォーム済とはいえ、築19年木造2階建のメンテナンスコスト（屋根・外壁・防水・海風対策）を確認。

  6. 近隣環境・騒音・利用用途の制限：住宅街なのか、別荘地なのか。マリン系の騒音・バーベキュー・大人数利用でクレームになりやすいか。

  7. 収支シミュレーションの妥当性：提示の実質利回り12.6％を鵜呑みにせず、自身でも稼働率・平均宿泊単価・運営費を算出。

  8. 再販・出口戦略：もし運営がうまくいかず出口に出したくなった場合の売却性・地域の資産価値動向。

周辺地域の平均稼働率

  • 南あわじ市の宿泊施設の客室稼働率は、最新データで約60.6％となっています。tahara-kantei.com

  • また、ゴールデンウィーク期間の稼働指数で南あわじ市は「78.2％」と高水準を記録しています。kerc.or.jp

  • これらを踏まると、年間を通じた実現可能な稼働率としては 50〜60％程度 を現実的な目安とした方が安全です（夏ピーク期は80％近く行ける可能性もありますが、オフシーズン・平日は落ち込みます）。

運営した場合の想定年間利益（現実的見込み）

仮定条件：

  • 購入価格：1,980万円

  • 運営委託料15％（売上に対して）

  • 平均宿泊単価：例えば4LDK・貸別荘型とし、1泊2万円（平日低め、週末・繁忙期高め）を仮定

  • 稼働率：前述の50％と60％２パターン

ケースA：50％稼働率

  • 年間日数：365日 × 50% = 182.5泊

  • 平均単価2万円×182.5泊 = 売上365万円

  • 運営委託料15％：365万円 × 15% = 54.75万円

  • 残売上＝365万円 − 54.75万円 = 約310万円

  • その他運営費（清掃・光熱水費・備品・維持修繕）を仮に年間70万円とすると、純利益＝約240万円

  • 購入価格1,980万円に対する利回り＝240万 ÷ 1,980万 ≒ 12.1％

ケースB：60％稼働率

  • 365日 × 60% = 219泊

  • 売上＝2万円 × 219泊 = 約438万円

  • 運営委託料15％＝約65.7万円

  • 残売上＝約372万円

  • 運営費同様70万円とすると純利益＝約302万円

  • 利回り＝302万 ÷ 1,980万 ≒ 15.3％

提示されていた「実質利回り12.6％」という数字に近く、稼働率60％近くであれば15％級の利回りも可能という感触です。しかし、これは「平均単価2万円・50〜60％稼働」が前提ということを忘れてはいけません。もし単価が下がる・稼働率が40％程度しか取れなければ、純利益100万円台となり利回り5％台～となる恐れもあります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 宿泊単価の引き上げ：グループ向け・貸別荘性を強め、BBQ・マリンアクティビティ込みで単価3万円近く設定可能か検討。

  • 長期滞在・オフシーズンプラン：平日・冬季に割引ではなく「長期滞在型」「ワーケーション対応」など新たな需要を掘る。

  • マーケティング強化：SNS発信、インフルエンサー招致、マリンアクティビティ・釣り・ボート体験をパッケージ化。

  • 付加価値提供：地産地消食材・地元体験ツアー・温泉アクセスなど「非日常」を演出し、宿泊単価向上を図る。

  • オフピーク時の集客：地元企業研修・合宿・イベント利用など平日用途を拓く。

  • コスト削減：清掃・備品管理の効率化、自動化（セルフチェックイン等）で運営費を抑える。

  • リピート客・紹介制度：滞在客をリピート・紹介につなげ、安定稼働を促す。

カテゴリ： kansai, hyogo, baikyaku