物件情報
URL： https://jmty.jp/mie/est-buy/article-1f9xba
物件概要：
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所在地：三重県松阪市小黒田町（ＪＲ紀勢本線「松阪」駅まで約2.6 km）
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価格：355万円
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敷地面積：約44.99坪
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建物面積：約45.46 m²／2階建／築58年
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駐車：2台分駐車可能との記載
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用途可能性：事務所・店舗・シェアハウス利用可能、民泊相談可（要確認）
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周辺環境：静かな住宅地、コンビニ・スーパーが徒歩数分圏（コンビニ400m、スーパー450m）
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特徴：入居中オーナーチェンジ物件、利回り12.16％という記載あり
民泊適正評価
◎ 良い点
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価格が非常に手頃（355万円）なので、初期投資を抑えたい方にとって参入障壁が低め。
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駐車2台分可能という点は、車利用のゲスト・家族連れ・地方ドライブ滞在型に対応できる可能性あり。
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周囲にスーパー・コンビニ等が近く、滞在者にとって生活・買い出しの利便性が高い。
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用途として「シェアハウス・店舗・事務所」など多用途利用可能という記載があり、民泊と併用・複合運用という柔軟性がある。
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利回り12.16%という実際の表記があり、元々収益用（オーナーチェンジ）物件としての性格も持っている。
△ 注意・懸念点
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駅まで2.6 kmという距離。徒歩で荷物を持って移動するゲストにとってアクセスはやや不便。車利用前提なら良いが、公共交通利用者にはハンデに。
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建物面積45.46m²・築58年ということで、広さ・建物仕様・老朽化の観点から「高単価・高稼働」を狙うのは難しい可能性あり。民泊で「ゆったり過ごせる・設備が充実」という訴求をするにはリフォーム・設備投資が必要かもしれません。
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住宅地という立地ゆえ、観光集客力・宿泊需要が強い立地（例えば大型観光地近傍）と比べると差が出る可能性あり。需要が限定的またはオフシーズンに落ち込みやすい。
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駐車2台可能とはいえ「2台分」のみ。複数グループ・車複数台という滞在型には限界あり。また車以外のアクセス手段の検証必須。
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用途可能とあるものの、民泊相談可というだけで「民泊運用が確実に可能（許認可・届出含む）」とは記載されていません。地域・条例・建物用途変更・消防・衛生など確認が必要。
総合評価
この物件は「低価格＋駐車2台＋用途柔軟」という点で、民泊を始めたい・プチ収益物件からスタートしたいという方には魅力的です。ただし「アクセス」「建物規模・仕様」「集客ポテンシャル」という面ではハードルあり。民泊運営で収益を安定させるには、立地・稼働率・宿泊単価を慎重に見積もる必要があります。
契約前に確認するポイント
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地域における民泊（例えば住宅宿泊事業法、簡易宿所、旅館業法）の許可・届出状況。三重県全体では民泊市場が活発で「適切に運営された民泊施設の稼働率は年間平均70％を超えるケースも」あるとの記事あり。民泊navi ただし該当地が松阪市小黒田町・駅距離2.6kmという条件でどこまでその平均に近づけるかは慎重に。
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建物のリフォーム・設備更新費用（築58年の建物ということから、屋根・外壁・断熱・水回り・電気設備などの劣化リスクあり）を実地調査して見積もっておく。
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アクセス手段・駐車場・動線の確認。特に車無しゲストを想定するなら駅からの移動利便性・荷物運搬の動線を実地確認。
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周辺競合宿泊施設（ホテル・民泊・旅館）の状況・宿泊単価・稼働率を調べ、ターゲット客層（観光／ビジネス／長期滞在）を明確に。
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契約条件・建物登記・用途制限・再建築可否などの法務面。古い建物ゆえに構造・用途変更・消防設備・避難経路などの適合性をチェック。
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収益・費用モデルを複数シナリオ（稼働率高／中／低）で立てて、「損益分岐稼働率」「リフォーム回収期間」を把握しておくこと。
周辺地域の平均稼働率
三重県の宿泊施設全体における「客室稼働率」のデータとして、令和6年速報値で中部管内では全体57.6％という数字があります。国土交通省ビル管理システム また、三重県版の民泊（住宅宿泊・一棟貸し含む）市場情報によれば、「適切に運営された民泊施設の稼働率は年間平均70％を超えるケースも珍しくない」との記載あり。民泊navi
ただし、上述の通りこの物件が駅から2.6km・住宅地・築58年であることを勘案すると、上記70％という好条件の立地とは言えないため、保守的には 稼働率40〜50％ 程度を想定するのが現実的と判断します。
運営した場合の想定年間利益（保守的モデル）
前提条件（保守的）
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宿泊単価：1泊あたり8,000円（駅距離・規模・築年数などを考慮し控えめ）
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年間営業可能日数：365日
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稼働率：45％（365 × 45% ≒ 164日）
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年間売上：8,000円 × 164日 ＝ 約1,312,000円
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変動費（清掃・消耗品・光熱費等）：1泊あたり1,500円 × 164日 ＝ 約246,000円
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固定費（管理代・保険・修繕積立など）：年間約200,000円（あくまで仮）
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物件価格355万円。ローンを使わない場合、賃料等固定費を支払う必要なし。もしローンを使うと金利・返済が増加。ここでは簡便に「物件購入済み・ローン考慮せず」モデルとします。
年間利益試算
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年間売上：1,312,000円
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年間費用合計：246,000 + 200,000 = 446,000円
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年間利益＝1,312,000 － 446,000 = 約866,000円（約86万円）
このモデルでは、投資額355万円に対して年間利益約86万円、利回り換算で約24%という数字になります。かなり魅力的に見えますが、これは「宿泊単価8,000円」「稼働率45％」という控えめな前提でも走った場合の理想的な数字です。
もう少し楽観モデル
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宿泊単価：10,000円／泊
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稼働率：55％（365 × 0.55 ≒ 201日）
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年間売上：10,000 × 201 = 約2,010,000円
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変動費：1,500 × 201 = 約301,500円
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固定費：200,000円
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年間利益：2,010,000 − 301,500 − 200,000 = 約1,508,500円（約150万円）
このモデルでは利回り約42%になりますが、実際にこの単価・稼働率を達成するには内装クオリティ・立地PR・レビュー数・集客力が伴わなければ難しいです。
注意点
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リフォーム費用・設備更新費用はこのモデルに含まれていません。築58年ということから、初期投資（リノベ費用）が別途数十万～数百万に上る可能性があります。
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稼働率が低下した場合のリスクも大きい（例：稼働率30％なら売上696,000円、利益数十万円級に落ちる）。
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駅から距離あり・観光立地とは言えないエリアというハンデを考慮する必要があります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価を引き上げるための差別化：例えば「2台駐車可＋車旅歓迎」「静かな住宅地でワーケーション対応」「地域体験付き宿泊」「シェアハウス形式＋長期滞在割引」など特徴を打ち出して高単価化を狙う。
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稼働率向上策：平日・オフシーズンの割引プラン、長期滞在（1週間以上）割引、法人・出張利用の取り込み、地域イベント期間の宿泊パッケージ提供。
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内装・設備投資を行い「築古でも清潔・快適・デザイン性あり」という印象を与える。レビュー数・リピート率を高めて稼働安定化。
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集客ルートを複数構築：OTA（Airbnb等）＋自身Webサイト＋SNS＋地域連携。地域の観光資源・車利用者向けPRを強化。
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複合用途運用：民泊としての宿泊だけでなく、昼間は「シェアハウス・アトリエ・撮影スタジオ・レンタルスペース」として活用し、収益源を分散。
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コスト削減：清掃・管理を効率化、エネルギー省エネ化、備品購入を一括／安価調達。
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駐車利便性・アクセス改善：駅送迎サービスや近隣駐車場の確保などで「駅徒歩2.6km」のハンデをある程度カバー。
総括
この三重県松阪市の物件は「価格が非常に安価」「駐車2台可能」「用途に柔軟性あり」という点で大きな魅力があります。民泊初心者や小規模で始めたい方には「ローコスト投資＋リスク低め」でスタートできる選択肢となりえます。
ただし、「駅徒歩圏とは言えない距離」「築58年による設備・改装リスク」「観光集客立地としてはハンデあり」「高単価・高稼働を最初から期待するのは難しい」という点は冷静に捉える必要があります。
したがって、契約前にはリフォーム費用・アクセス動線・用途制限・収益モデルを保守的に設計し、改善アイデアを組み込んだ運営計画を作ることが重要です。