民泊物件  ·  15日 10月 2025

京都府舞鶴市　川の畔にある古民家　販売金額400万円

概要

京都府舞鶴市堀上にある古民家「川の畔で暮らす古民家」（URLはこちら：
https://jmty.jp/kyoto/est-buy/article-1kgpqs ）を取り上げ、民泊運営を見据えた視点で「強み・弱み」「現実的な収益シミュレーション」「改善策」までまとめてみます。
この物件は、のんびり風情ある環境や都市機能もそこそこ近いポジションが売りですが、実際に民泊として運営するにはさまざまなリスクがあります。家賃（取得コスト）や立地・集客・改修コストなども含めて、良い点も悪い点もきちんと評価します。

物件情報（原資料ベース）

  • 所在地：京都府舞鶴市堀上

  • 交通：JR「西舞鶴駅」徒歩15分

  • 用途地域：近隣商業

  • 構造：木造スレート葺2階建、木造瓦葺2階建（2棟構成）

  • 土地面積：公簿 267.80㎡（約81坪）

  • 建物面積：① 1階59.99㎡ + 2階43.63㎡、② 1階35.70㎡ + 2階19.83㎡ → 合計約 159.15㎡

  • 接道：北側公道幅3mに間口3m

  • 設備：関西電力、LPガス、上下水道

  • 現況：空き、現状有姿引き渡し

  • 価格：400万円

  • 間取り：4LDK以上

  • 築年：古年（詳細築年数不明）

（参照：公開URL 情報）

民泊適正評価

項目 強み（プラス） 弱み・リスク（マイナス）
自然・風景価値 川沿いの風情・静かな環境が魅力。庭や緑を活かした演出可能 自然要素ゆえに手入れが必要。虫や湿気、土砂被害リスクも無視できない
建物の雰囲気 古民家らしい味わいが差別化ポイントになる 構造補強・リノベーションが必須。断熱性・耐震性・設備更新にコストがかかる
価格 取得価格が 400万円 と比較的抑えめ 価格が安くても改修費で膨らむ可能性大
交通アクセス 駅から徒歩15分と許容範囲 駅徒歩15分はゲストにとってはやや遠さを感じる。荷物移動など不便感あり
用途地域 近隣商業地域なので多少商業利用との親和性あり 公道幅3mなど道狭リスク。大型バスや送迎車のアクセスが困難な場合も
権利・設備 所有権、上下水道対応 LPガスである点や水道・電気容量の確認必須。インフラ老朽化リスクあり

総合的には「風情を前面に出すコンセプト型の宿泊施設」には適しているが、集客性や運営効率確保にハードルが高い物件と評価できます。

契約前に確認するポイント

  1. 法的制限・許可要件
    　- この地域での民泊営業は法律や条例で制限されていないか。例えば京都市では住宅宿泊事業法での営業上限日数や地域条例制限がある。gyoseisyoshi-kansai.com
    　- 舞鶴市や京都府の条例で特別な制約がないか
    　- 建築基準・耐震基準の適合性
    　- 消防法・防火設備の不足リスク
    　- 近隣説明義務や環境配慮義務

  2. 改修・リノベーションコスト
    　- 屋根・外壁・内部構造補強・耐震工事
    　- 断熱・水回りリニューアル（キッチン、浴室、トイレなど）
    　- 電気設備容量や配線換装、空調設備設置
    　- 道路との関係で排水工事や擁壁補強が必要か

  3. インフラ性能
    　- 電力容量、上下水道状況、ガスの供給能力
    　- インターネット回線（高速回線の引き込み）
    　- 雨水排水、浸水リスクの有無

  4. アクセス・送迎・駐車
    　- 駅から徒歩15分という距離をゲストが許容できるか
    　- 荷物の搬送ルート（階段、段差、狭い通路等）
    　- 駐車場の確保（1台でも可か、複数台対応可能か）
    　- 送迎車（バン・タクシー）進入可否

  5. 競合施設・市場調査
    　- 舞鶴市・近隣エリアにおける他の宿泊施設数、料金帯
    　- 近隣の民泊施設やホテルの稼働率・価格帯
    　- 交通手段、観光スポットまでの距離・所要時間

  6. 収支シミュレーション前提条件の妥当性
    　- 稼働率予測が楽観すぎないか
    　- 清掃・維持管理コスト見積もり
    　- 備品更新や劣化損耗費用を織り込む

周辺地域の平均稼働率

この物件は「舞鶴市」という地方エリアですが、京都府や観光都市部のデータを参考指標とすると以下のようになります。

以上を考慮すると、地方古民家という立地特性を加味したうえで、この舞鶴物件は年間平均 稼働率 35～45％ 程度 を想定するのが無難でしょう。

運営した場合の想定年間利益シミュレーション

以下はあくまで概算モデルです。

前提条件（仮定）

  • 年間営業日数：365日

  • 想定稼働率：40 % → 実稼働日数＝365 × 0.4 = 146日

  • 平均宿泊単価：1泊 15,000円（この地域・物件クラスを考慮）

  • 一棟貸し（4〜6名対応想定）

  • 固定費（年間）：
     ・固定資産税等：20万円
     ・保険・維持管理：10万円
     ・インターネット・通信：5万円
     ・光熱・水道：10万円
     ・雑費・備品償却：10万円
     → 固定費合計＝55万円

  • 変動費（1泊あたり）：
     ・清掃費：8,000円
     ・アメニティ・消耗品：1,000円
     ・水光熱増額分：2,000円
     → 変動費合計＝11,000円／泊

売上高

146日 × 15,000円 = 2,190,000円

変動費総額

146日 × 11,000円 = 1,606,000円

利益（概算）

売上 2,190,000円 － 変動費 1,606,000円 － 固定費 550,000円 = 34,000円（年間）

このモデルでは、ほぼ収支トントン、あるいは微損益となる可能性が高い計算になります。取得元本 400万円 に対しては利回りも非常に低くなります。

もし稼働率をもっと上げて 50 % を実現できれば：

  • 稼働日数：365 × 0.5 = 182日

  • 売上：182 × 15,000 = 2,730,000円

  • 変動費：182 × 11,000 = 2,002,000円

  • 利益：2,730,000 − 2,002,000 − 550,000 = 178,000円

わずか年 17～18 万円程度の純利益。投資回収には長期間を要します。

また、稼働率を高めたり宿泊単価を引き上げられる場合には利益が伸びる余地はありますが、立地・交通・訴求力の弱さからそこまで上積みできるかは慎重に判断が必要です。

想定利益が低い場合の改善アイデア・対策案

  1. ターゲット絞り込み＆ブランディング
     - 「田舎体験」「自然派宿」「川沿いの癒し宿」など差別化コンセプトを打ち出す
     - フォトジェニック要素（川景色、庭、灯籠、和風インテリアなど）を強化
     - 長期滞在者（例：1週間～）やワーケーション需要を取り込む

  2. 宿泊単価引き上げ
     - 利用人数を絞った高級設定や特別プランの導入（追加料金）
     - 体験オプション（農作業、川あそび、料理教室など）を付加

  3. 稼働率向上策
     - SNS・Web広告・OTA最適化で集客力強化
     - 直前割引や季節割引、プロモーション企画
     - 地域イベントと連動（地域祭り・観光シーズンに合わせた募集）

  4. 清掃・運営効率を上げる
     - 清掃スタッフや管理業務を外注、効率化ツール導入
     - 自動メッセージやスマートロック導入で運営負荷削減

  5. 複数施設化・スケールメリット
     - 近隣にもう1〜2棟を取得し、清掃や備品・管理を共通化
     - 共有スタッフ体制にしてコストを削減

  6. 改修投資を抑えつつ付加価値をつける
     - 必要最小限の改装でコストを抑制
     - DIYや工夫で魅せる空間づくり
     - 光・風・緑の演出で「物語性」を高める

総括・まとめ

この舞鶴市堀上の古民家物件は、風情ある立地と古民家の魅力を活かせる可能性を持っています。しかし、駅徒歩15分というアクセスや改修コスト、運営効率性という面ではハードルが高いでしょう。私が示したシミュレーションの前提のままでは、年間利益はわずか数万円〜十数万円の規模にとどまる可能性が高いです。

そのため、成功させるためには コンセプトの尖らせ方、稼働率向上施策、効率化の追求、付加価値強化 などが不可欠です。また、契約前には必ず法令調査、現地インフラ調査、改修見積もり、近隣競合調査を踏んだうえで慎重に収支検討をして判断してください。

カテゴリ： kansai, kyoto, baikyaku