鹿児島県曽於市【民泊可】都城市隣接｜フルリノベ平家4LDK＋屋根裏の魅力と投資回収リスク

物件情報

 

• 参照URL: 曽於市財部町 フルリノベ済み平家一戸建て物件情報

• 販売価格: 2,200万円（税込）

• 所在地: 鹿児島県曽於市財部町下財部

• アクセス: 都城市から車で約5分。都城志布志道路 平塚ICまで車で約3分。

• 間取り: 4LDK＋屋根裏収納（建物：約60坪 / 土地：約100坪）

• 築年月: 平成9年4月築（築28年）

• リフォーム: 令和6年8月/9月に内外装すべてフルリノベーション済み

• 主要設備: オール電化、太陽光発電2.5kW、薪ストーブ、掘りごたつ付き和室、システムキッチン新品、広々3畳バスルーム、駐車3台可。

 

民泊適正評価

 

 

いい点（メリット）

 

• 物件の個性が強い: 黒×木目の和モダンデザイン、薪ストーブ、掘りごたつなど、非日常体験を提供でき、高単価設定の根拠となります。

• 維持コストを軽減: **太陽光発電による売電収入（月約17,000円）**があり、実質的なランニングコストが大幅に抑えられます。

• 即時利用可能: フルリノベーション済みで内装・設備が新しく、すぐに民泊運営をスタートできます。

• 広さと利便性: 4LDK＋屋根裏部屋、駐車3台可という広さで、ファミリーや多人数グループ、ワーケーション需要に対応しやすいです。

 

悪い点（デメリット）

 

• 物件価格が高い: 地方の古民家再生・民泊物件としては2,200万円は高額な部類に入り、投資回収のハードルが高くなります。

  初期費用を抑えたいという民泊運営のセオリーから見ると、この高額な購入費用が、地方における収益性を圧迫し、投資回収を長期化させるリスクとなります。

• 観光地ではない: 都城市隣接でアクセスは良いものの、曽於市財部町自体が主要な観光地ではないため、集客が立地的に難しいという根本的な課題があります。

• 集客の季節性: 薪ストーブなど冬場に強い設備がある反面、夏季の集客施策を別途講じる必要があり、稼働率の季節変動が大きいと予想されます。

• 小学校への距離: 小学校まで徒歩約25〜30分と遠く、ファミリー層の長期滞在や移住利用においてはデメリットとなる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

1. 民泊事業許可の範囲: 物件の所在地が属する自治体（曽於市）の民泊（住宅宿泊事業法、特区民泊、旅館業法など）に関する条例や、消防法の要件を事前に確認し、スムーズに申請・届出ができるか確認してください。

2. 太陽光発電の契約内容: 売電契約（FITなど）の残存期間、名義変更の手続き、売電収入の保証期間などを明確にし、将来的な収入の確実性を把握してください。

3. 付帯設備（薪ストーブなど）のメンテナンス: 薪ストーブの使用方法や煙突掃除など、特殊設備のメンテナンス費用や手間を理解し、運営費に織り込む必要があります。

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周辺地域の平均稼働率

 

曽於市や都城市周辺は、大都市や有名観光地に比べると民泊の需要が限定的です。周辺地域の観光需要と物件の立地（都城市隣接）を考慮し、現実的な稼働率を設定します。

• 現実的な平均稼働率（地方リゾート物件想定）: 40%

 

運営した場合の想定年間利益

 

販売価格2,200万円に対し、初期費用を総額2,400万円（諸経費200万円を概算）と仮定し、宿泊単価35,000円で試算します。

• 年間固定収入（売電）: 約204,000円

• 年間売上（稼働率40%）: 約5,110,000円

• リスティング手数料: 約1,277,500円（売上の25%と仮定）

• 年間固定資産税・保険・修繕費など: 約300,000円（概算）

• 年間清掃委託費: 約1,168,000円（146泊×8,000円と仮定）

• 年間純利益: 約2,238,500円 (売上+売電 - 経費)

【投資回収期間の評価】

純利益が年間約223万円の場合、初期投資2,400万円の回収にかかる期間は約10.7年となります。民泊事業において、地方物件で10年を超える回収期間は長く、金融機関からの融資を受ける場合は、金利負担も加わりさらに長期化します。この物件の最大の欠点は、初期投資の高さによる回収期間の長さであり、この期間を短縮するための明確な戦略が必要です。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

利益を確保し、投資回収期間を短縮するためには、高単価と高稼働の両方を狙う戦略が有効です。

1. 高単価を狙うターゲット戦略

   • ワーケーション・長期滞在需要の獲得: 屋根裏部屋を作業スペースとして活用し、都城市周辺の企業やフリーランスに長期利用を提案します。通常の民泊料金より安く、高稼働を維持することで収益の安定化を図ります。

   • 体験型ステイの提供: 薪ストーブや掘りごたつ、家庭菜園のスペースといった個性を活かし、「田舎暮らし体験」「DIYワークショップ付き宿泊」など、体験をセットにしたパッケージで高単価を設定します。

2. 固定収入の最大化

   • 売電収入の積極的な活用: 売電収入をそのまま修繕費積立金として確保することで、将来的な修繕費用を賄い、実質的な利益率を向上させます。

3. 集客エリアの拡大

   • 都城市との連携を強調: 物理的な所在地は曽於市ですが、生活圏・アクセスは都城市であることを全面に打ち出し、都城市周辺の観光客やビジネス客を集客します。