物件情報
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住所: 京都府京都市（清水寺まで徒歩3分）
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交通: 京阪本線「清水五条駅」周辺
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賃料・管理費: 賃料 約82,500円 / 管理費 なし
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敷金/礼金: 2ヶ月分 / 2ヶ月分
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間取り/面積: 1R / 約17㎡
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譲渡金額: 個別案内（※事業譲渡対価として高額な初期費用が発生）
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その他: 旅館業譲渡案件（事業譲渡）、運営代行会社は指定
事業適正評価
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良い点
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立地が世界最高水準: 清水寺徒歩3分という立地は、インバウンド需要が極めて高く、通年で高い稼働率と高単価（ADR）を確保できます。
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旅館業許可済み: 民泊新法物件と異なり、年間365日営業可能な「旅館業」の許可を取得済みです。京都では新規取得が非常に困難なため、この権利の価値は計り知れません。
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固定費が低い: 17㎡という小型物件とはいえ、京都の一等地で月額8万円台という賃料は、収益性を支える大きな要因です。
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悪い点
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譲渡金額（初期投資）が不透明: 旅館業の権利と内装・備品込みの譲渡金額が最大の不確定要素です。この金額が市場相場からかけ離れて高額な場合、事業の採算は合いません。
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指定運営代行会社: 「運営代行会社は指定」という条件は、代行手数料の交渉の余地がなく、利益率が圧迫される可能性が高いです。（一般的に20%〜30%程度の手数料を想定）
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面積が極小: 17㎡の1Rでは、宿泊定員は最大2〜3名が限界です。ファミリーやグループ客の需要を取り込めず、収益の頭打ちが早くなります。
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初期費用が高い: 敷金・礼金で賃料の4ヶ月分（約33万円）に加え、高額な譲渡金額が必要となり、初期回収リスクが非常に大きいです。
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契約前に確認するポイント（最重要）
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譲渡金額の明確化: まずは譲渡金額（ライセンス代、内装代、営業権代）を明確にしてもらい、年間の想定利益に対して何年で回収可能か（目安は3〜5年）を判断します。
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指定運営代行会社の料金体系: 指定会社の手数料率（売上の何%か）、清掃費用、消耗品費などの詳細な料金を全て聞き出し、シミュレーションに組み込みます。
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過去の運営実績: 最低でも直近1年間の稼働率（Occupancy Rate）、平均日単価（ADR）、過去の売上データを開示してもらい、想定売上が現実的か確認します。
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許認可の状態: 旅館業の許可証の写しと、消防設備点検報告書、建築図面を確認し、問題なく継続運営できる状態にあるかを確認します。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
ここでは、最上級の立地を活かした高い収益性を前提に、保守的な数値で計算します。（賃料は年間固定費として計上）
結論: 高い固定費と指定管理会社の手数料にもかかわらず、年間約170万円の利益が見込まれます。この利益が、譲渡金額を回収するベースとなります。
収益性を最大化するための運営戦略
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【最重要】譲渡金額の回収計画:
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年間利益が約170万円であるため、譲渡金額が500万円以下であれば約3年で回収可能であり、魅力的な投資と言えます。このラインを一つの交渉目安としましょう。
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超高単価（ADR）戦略:
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清水寺から徒歩3分という立地は、価格競争に巻き込まれる必要がありません。繁忙期や週末は30,000円以上の単価を強気に設定し、年間ADRを20,000円以上に引き上げることを目指します。
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ニッチなターゲットの深掘り:
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小規模であることを逆手に取り、「ハネムーン向け」「ミニマリスト向け」「一人旅の富裕層向け」など、特定層に特化した超高品質な宿泊体験を提供し、高評価レビューを集めてリピーターと高単価を確保します。
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指定代行会社との交渉:
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契約前に、指定代行会社に対して、手数料の引き下げ（例：25%から20%へ）や、清掃費用の固定化など、コスト削減の余地がないか、徹底的に交渉することが必須です。
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