物件情報
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住所: 北海道小樽市塩谷
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交通: JR函館本線(長万部～小樽) 塩谷駅
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価格: 390万円
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間取り/面積: - / -
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築年数: 古い（築年数不明）
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種別: 一戸建て
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備考: 民泊可、別荘に最適、海まで徒歩3分、サウナ付き、駐車場2〜3台、内装のDIYカスタム可
民泊適正評価
この物件は、ユニークなコンセプトと立地を活かした民泊運営に非常に適しています。
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強み:
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圧倒的な立地: 海まで徒歩3分、さらにサウナ付きという唯一無二の組み合わせは、マリンスポーツ愛好家やサウナ好きに訴求できます。
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手頃な価格: 390万円という価格は、民泊用の物件としては非常に手頃なため、初期投資を抑えられます。
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DIY自由: 内装を自由にカスタムできるため、ターゲット層に合わせたコンセプトを徹底して作り込むことが可能です。
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好アクセス: 小樽や余市といった主要な観光地へのアクセスが良く、観光の拠点として利用できます。
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注意点:
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築年数: 建物が古く、詳細な築年数や建物の状態が不明なため、購入前に専門家による徹底した調査が必要です。
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修繕費用: 水回りの増設など、DIYレベルのカスタムが必要と明記されており、ある程度の初期費用がかかる可能性があります。
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交通: 最寄り駅の塩谷駅から公共交通機関でのアクセスは良いとは言えず、車での移動が前提となります。
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購入前に確認するポイント
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物件の詳細調査: 築年数、建物の状態、過去の修繕履歴などを不動産業者や建築士に確認し、将来的な修繕費用を見積もることが重要です。
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民泊事業の許認可: 民泊を運営するには、旅館業法の許可などが必要です。地域の条例や規制を確認し、事業として成立するかどうかを事前に確認しましょう。
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インフラ整備: 浄化槽や水道管など、生活に必要なインフラの整備状況を確認し、必要に応じて修繕費用を見積もります。
運営した場合の想定年間利益
Google検索によると、北海道の主要観光地での宿泊施設の稼働率は60〜70%台に回復しており、小樽市の一戸建てタイプの宿泊料金は幅がありますが、おおよそ1泊1.1万円から2.5万円程度のようです。この物件はユニークな特徴があるため、ここでは現実的な数字として60%の稼働率と、1泊1.8万円の宿泊料金を想定します。
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想定宿泊料金: 1泊18,000円
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年間想定売上: 18,000円 × (365日 × 60%) = 18,000円 × 219日 = 394.2万円
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年間想定経費:
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物件の維持費（固定資産税、火災保険など）: 約10万円
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光熱費・通信費など: 約30万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 394.2万円 × 15% = 約59.13万円
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備品消耗品費・その他雑費: 約20万円
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合計年間経費: 10万円 + 30万円 + 59.13万円 + 20万円 = 119.13万円
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想定年間利益: 394.2万円（売上）- 119.13万円（経費）= 275.07万円 ※上記計算に購入費用（390万円）と初期リフォーム費用は含まれていません。利益は初期投資を回収した後のものです。
年間約275万円という高い利益が見込めます。初期投資のリスクを乗り越えれば、この物件は大きな成功をもたらす可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの徹底: 「サウナと海を楽しむ宿」「マリンスポーツの隠れ家」など、物件の強みを活かしたコンセプトを徹底します。
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体験型サービスの導入: 釣り体験や地元食材を使ったBBQセットの提供など、宿泊以外の付加価値を提供し、単価を上げます。
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写真と説明文の工夫: プロのカメラマンに依頼して、物件の魅力を最大限に引き出す写真を撮影し、リスティングに掲載します。サウナや海のアクティビティを強調することで、ターゲット層に訴求します。
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価格の柔軟な設定: 夏の海水浴シーズンや冬のスキーシーズンなど、需要が高まる時期には高単価を狙い、オフシーズンの空室を埋めるために割引などを設定します。