物件情報
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住所: 佐賀県佐賀市富士町大字杉山
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交通: JR唐津線 東多久駅
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賃料: 5万円 (賃貸の場合)
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売買価格: 270万円 (購入の場合)
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間取り: 1LDK（1階49㎡、2階19㎡）
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広さ: 68㎡
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築年月: 1989年 (築36年)
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種別: 中古一戸建て
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備考: 貸別荘・民泊可能、再建築不可
民泊適正評価
この物件は、賃料または購入価格の安さを最大の強みとして、特定のゲスト層に特化した民泊運営に適しています。都心や駅から離れた立地は、静かな環境を求めるゲストにはメリットとなり、特にリモートワークや長期滞在、隠れ家的な旅行を好むゲストをターゲットにすることで差別化を図れます。 一方で、最大の欠点は、**「再建築不可」**であることです。これは、将来的に建て替えができないことを意味し、長期的な資産価値としては大きなリスクとなります。また、公共交通機関でのアクセスが悪いため、自家用車での移動を前提としたゲスト以外は集客が難しいでしょう。1LDKという間取りも、大人数のファミリーやグループには手狭です。
契約前に確認するポイント
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再建築不可の理由: なぜ再建築が不可なのか、その理由を事前に確認することが非常に重要です。建て替えができないだけでなく、大規模なリフォームにも制約がある可能性があります。
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賃貸契約の条件: 賃貸の場合は、民泊運営に関する許可やルール、修繕費の負担など、詳細な条件をオーナーと書面で確認しましょう。
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物件の状態: 築36年と古い物件のため、雨漏りや設備の老朽化など、建物の状態を事前に十分に確認し、必要な修繕費用を見積もっておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率
佐賀県は、福岡県など大都市圏からのアクセスは良いものの、全国的な観光地としてはまだ知名度が低い地域です。宿泊施設の稼働率は、大都市に比べると低い傾向にあります。この物件は駅から遠く、非常にニッチな需要をターゲットとするため、ここではかなり保守的な**20%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
この物件は賃貸と購入の2つの選択肢があるため、それぞれについてシミュレーションを行います。
【賃貸の場合】
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想定宿泊料金: 1泊15,000円と設定します。
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年間想定売上: 15,000円 × (365日 × 20%) = 15,000円 × 73日 = 109.5万円
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年間想定経費:
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家賃: 5万円 × 12ヶ月 = 60万円
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光熱費・通信費など: 約20万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 109.5万円 × 15% = 約16.4万円
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備品消耗品費・保険料など: 約5万円
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合計年間経費: 60万円 + 20万円 + 16.4万円 + 5万円 = 101.4万円
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想定年間利益: 109.5万円（売上）- 101.4万円（経費）= 8.1万円 賃貸の場合、収益はかなり厳しいですが、初期投資を抑え、運営のノウハウを蓄積するには適しています。
【購入の場合】
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想定宿泊料金: 1泊15,000円と設定します。
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年間想定売上: 109.5万円
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年間想定経費:
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固定資産税: 約1万円
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光熱費・通信費など: 約20万円
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清掃費用・リネン交換費用: 約16.4万円
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備品消耗品費・修繕費積立など: 約10万円
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合計年間経費: 1万円 + 20万円 + 16.4万円 + 10万円 = 47.4万円
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想定年間利益: 109.5万円（売上）- 47.4万円（経費）= 62.1万円 購入の場合、初期投資（購入費270万円＋リフォーム費用など）はかかりますが、家賃がなくなるため、年間約62万円の利益が見込めます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトの明確化: 「隠れ家」「ワーケーション」「サウナ付き」など、物件のユニークな点を活かしたコンセプトを明確に打ち出し、単価を上げられるよう工夫します。
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アクティビティの提供: 近くに温泉や自然が豊富なため、サイクリング、トレッキング、BBQセット貸し出しなど、地域ならではのアクティビティを提供します。
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長期滞在割引の導入: 稼働率が低い日を埋めるため、マンスリー契約や連泊割引を導入し、長期滞在のゲストを積極的に誘致します。
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送迎サービスの提供: 駅から遠いというデメリットを補うため、近隣の駅やスーパーへの送迎サービスを提供することで、ゲストの利便性を高めます。
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価格戦略: 繁忙期には強気の価格設定を行い、閑散期には連泊割引や早割プランなどを設定して稼働率を維持します。