民泊物件  ·  19日 9月 2025

岐阜県飛騨市で民泊運営！価格130万円、築50年の一戸建ての収益性

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/gifu/est-buy/article-1jxgmg

  • 物件種別: 中古一戸建て

  • 所在地: 岐阜県飛騨市神岡町城ケ丘

  • 最寄駅: JR高山本線 打保駅

  • 価格: 130万円

  • 間取り/面積: 4LDK / 79㎡

  • 特徴:

    • 民泊活用が可能

    • ガッタンゴーやスキー場が近く

    • 築50年と非常に古い

    • 土砂災害警戒区域内に位置

    • ビルトインガレージ、上下水道、IHキッチン完備

 

民泊適正評価

 

この物件は、130万円という驚くほど低価格な購入費用が最大の強みです。購入後、オーナーが自由に民泊運営できる点が大きなメリットとなります。また、観光客に人気の**「ガッタンゴー」や「ひだ流葉スキー場」**に近く、特定の層からの高い需要が見込めます。特に、夏季はアクティビティ、冬季はスキー客といったように、年間を通して集客できる可能性があります。

しかし、デメリットも非常に明確です。最大の課題は、物件が土砂災害警戒区域内に位置している点です。これは、災害時に大きな被害を受ける可能性があることを意味し、ゲストの安全確保や保険加入に重大なリスクを伴います。また、築50年という築年数の古さから、水回りや内装、耐震性の強化など、多額のリフォーム費用がかかる可能性が非常に高いです。最寄り駅からのアクセスも徒歩圏内とは言えず、車での移動が前提となります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 土砂災害警戒区域内のリスク: 行政から提供されるハザードマップを確認し、土砂災害の危険性を正確に把握してください。また、火災保険や地震保険に加入する際、補償内容が制限される可能性も確認しましょう。

  • リフォーム費用の見積もり: 築50年の物件のため、最低でも500万円以上の大規模な改修が必要になる可能性があります。事前に専門業者に詳細な見積もりを依頼し、現実的な費用を把握することが不可欠です。

  • 行政の審査と許可: 最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

飛騨市神岡町は、特定の観光アクティビティへの需要が高いため、民泊の稼働率は季節によって大きく変動します。通年の平均稼働率は**20%〜30%**と低めに見積もるべきでしょう。夏場や冬季のピークシーズンにどれだけ高い稼働率と単価を維持できるかが、収益を左右する鍵となります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リフォーム費用は800万円と仮定し、5年間で償却すると仮定します。

  • 初期費用:

    • 物件購入費: 130万円

    • リフォーム費用: 800万円

    • その他費用（登記費用、仲介手数料など）: 50万円

    • 合計初期費用: 980万円

  • 月額費用:

    • 固定資産税（年額）: 約20,000円（月額約1,667円）

    • 減価償却費（リフォーム費用）: 800万円 / 60ヶ月 = 133,333円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月7回清掃と仮定）: 56,000円

    • 合計月額費用: 221,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 広い間取りとユニークな立地を活かし、1泊あたりの宿泊料金を25,000円に設定します。

    • 月間稼働率を30%（年間109泊）と仮定。

    • 月間売上: 25,000円 × 30日 × 30% = 225,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上225,000円 - 月間費用221,000円 = 月間利益 4,000円

    • 年間利益: 4,000円 × 12ヶ月 = 48,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約4.8万円という非常に低い利益となりました。これは、多額のリフォーム費用が収益を圧迫していることが主な原因です。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 徹底したコスト管理:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えることで、コストを大幅に削減できます。

  • オフシーズンの需要創出:

    • ガッタンゴーやスキー場以外の魅力（例：周辺の温泉、歴史的な町並みなど）を積極的にアピールし、オフシーズンにも利用してもらえるよう工夫しましょう。

  • ワーケーションや長期滞在の拠点としてアピール:

    • 静かな環境を活かし、ワーケーションや趣味の拠点として利用できる長期滞在プランを設けることで、新たな客層を開拓し、稼働率を安定させることができます。

この物件は、低価格な購入費用という大きな強みがある一方で、土砂災害リスクと多額のリフォーム費用という大きな課題が伴います。安易に手を出さず、徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, gifu, baikyaku