物件情報
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物件名: 5DK 和風戸建て
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所在地: 長崎県長崎市坂本
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交通: JR長崎本線 浦上駅
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価格: 150万円
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固定資産評価額: 250万円
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間取り/面積: 5DK / 108㎡
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築年月: 1982年（築43年）
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特徴: 和風、庭付き、駐車場なし
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な購入価格: 固定資産評価額を下回る150万円という価格は、最大の魅力です。初期費用を大幅に抑え、早期の投資回収が期待できます。
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抜群の立地: 長崎駅から一駅という中心地に近い立地と、稲佐山ロープウェイへのアクセスの良さは、観光客の集客に非常に有利です。
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強力な差別化ポイント: 5DKの広々とした和風の空間は、特に外国人観光客に「日本らしさ」を体験してもらうための強力な武器となります。
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庭付き: 庭を活かして、日本庭園の雰囲気を演出したり、家庭菜園や屋外でのアクティビティを提供したりすることで、他の物件との差別化が可能です。
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高い収容力: 5DKの間取りは大人数での宿泊に対応でき、ファミリーやグループ客の需要を確実に獲得できます。
悪い点
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築年数の古さ: 築43年と非常に古いため、購入後に水回りや内装の大規模なリフォームが必要になる可能性が高いです。
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駐車場なし: 車での旅行者にとっては不便な点です。公共交通機関や徒歩での観光をメインとするゲストに絞って集客する必要があります。
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民泊許可の取得: 賃貸物件と異なり、自身で行政から民泊許可（旅館業法など）を取得する必要があります。
運営した場合の収支シミュレーション
長崎の宿泊施設の年間平均稼働率は50～60%台で推移しており、65%という稼働率は現実的ではないとのご指摘を踏まえ、より保守的な**55%**で収支を再計算します。
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前提条件:
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初期投資: 物件購入費150万円＋リフォーム費用（例：200万円）＝350万円
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1泊あたりの平均単価: 30,000円（和風、大人数収容を考慮）
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年間平均稼働率: 55%
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年間運営日数: 365日
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年間経費: 120万円（固定資産税、光熱費、清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 30,000円 × 365日 × 0.55（稼働率） = 6,022,500円
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年間利益: 6,022,500円 - 1,200,000円（年間経費） = 4,822,500円
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このシミュレーションは、年間で約482万円の利益が見込めることを示しており、初期投資を1年以内に回収できる計算になります。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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「和」の体験型コンテンツ: 茶道体験や着物の着付け、和食料理教室など、日本文化を体験できるサービスを提供することで、宿泊単価を上げることができます。
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庭の活用: 庭を魅力的に整備し、ミニ日本庭園としてアピールしたり、夜にはライトアップして幻想的な空間を演出したりするなど、特別な体験を提供します。
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口コミ評価の向上: 清掃を徹底し、ゲストが満足するサービスを提供することで、口コミ評価を高め、安定した集客とリピーターを増やしましょう。
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長期滞在プラン: ワーケーション需要や、長期滞在を希望するゲスト向けに割引プランを提供することで、稼働率をさらに向上させることができます。