物件情報
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所在地: 兵庫県加東市平木
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最寄駅: JR福知山線「相野」駅
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価格: 480万円
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土地面積: 414.19㎡（約125坪）
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建物面積: 101.02㎡（約30.55坪）
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間取り: 3SLDK
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築年: 1998年（築約27年）
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駐車場: 2台可能
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その他: 眺望良し（東条湖、花火大会）、地下倉庫あり、仲介手数料なし
民泊適正評価
【良い点】
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圧倒的な価格優位性: 480万円という価格は、一般的な民泊物件と比べて非常に安価であり、初期投資を大幅に抑えられます。ランニングコストも管理費と固定資産税のみで、経営リスクが低い点が最大の魅力です。
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強力な集客ツール: 東条湖を一望できる眺望と、部屋から花火が見えるという点は、唯一無二の付加価値です。Instagramなどで映える写真を投稿すれば、高い集客効果が期待できます。
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広大な敷地と建物: 3SLDKの間取りと100坪以上の土地は、大人数での宿泊に対応できます。庭を活用してBBQやキャンプ体験を提供すれば、宿泊単価をさらに引き上げることが可能です。
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多用途での活用: 民泊だけでなく、家族や友人と過ごす別荘、住居としても利用できるため、柔軟な活用が可能です。
【悪い点】
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不便な立地: 最寄りの相野駅からは距離があり、車でのアクセスが前提となります。電車やバスで来る旅行者には不向きな立地です。
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汲み取り式トイレ: 1階と2階に2つあるトイレはどちらも汲み取り式です。これは衛生面や臭い、清掃の手間、そして何より現代のゲストが抱く抵抗感という点で大きなデメリットです。ゲストの満足度を低下させる可能性が高く、水洗化工事を検討する必要があるでしょう。
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築年数の古さ: 築27年と、水回りや内装の老朽化が懸念されます。清潔感を保ち、快適な滞在を提供するためには、リフォームが必要となる場合があります。
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冬季の需要減少: 東条湖周辺は夏季のレジャー施設が中心であるため、冬場の需要が大きく落ち込む可能性があります。年間を通して安定した稼働率を維持するのが難しいかもしれません。
契約前に確認するポイント
購入前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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汲み取り式トイレの扱い: 民泊運営において最も重要なポイントの一つです。ゲストに不満なく利用してもらうために、水洗化工事の可否や費用、そして管理会社との連携について事前に確認してください。
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周辺の条例や法規制: 民泊新法以外にも、別荘地や自治体独自の条例、ルールが存在する場合があります。運営可能な日数や条件、その他制限について必ず確認しましょう。
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インフラ状況: 上下水道やガス（プロパン）、電気などのインフラが問題なく使えるか、また利用料金についても確認が必要です。
周辺地域の平均稼働率
加東市は大阪や神戸からのアクセスが良く、東条湖周辺はリゾート地として人気があります。しかし、民泊の稼働率は地域全体で見ると、都市部ほど高くはありません。別荘地としての需要はありますが、シーズンオフにはゲストが減る傾向があるため、**平均稼働率は40%〜50%**と想定するのが現実的でしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大5〜6名宿泊）、稼働率を**45%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 20,000円 × 30日 × 45%（稼働率） = 270,000円
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月間費用:
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管理費: 6,000円
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固定資産税: 年間20,000円（月換算で約1,667円）
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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月間費用合計: 約27,667円
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月間粗利益: 270,000円 - 27,667円 = 242,333円
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年間粗利益: 242,333円 × 12ヶ月 = 2,907,996円
※注意: このシミュレーションは初期のリフォーム費用、プラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、税金などを考慮していません。特に汲み取り式トイレの水洗化費用は高額になる可能性があるため、事前の見積もりが不可欠です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットを絞った高付加価値な体験提供: 部屋から花火が見える日や、BBQ設備をフル活用できる時期に料金を高く設定しましょう。冬場は「暖炉で過ごす静かな時間」など、季節に応じたコンセプトを打ち出すことが重要です。
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多目的スペースとしての活用: 民泊として利用しない日は、撮影スタジオやイベントスペースとして貸し出すなど、多角的な収益モデルを検討しましょう。
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内装のリノベーション: 汲み取り式トイレを水洗化し、水回りをリフォームするだけで、ゲストの満足度が飛躍的に向上し、高単価での集客が可能になります。投資に見合うリターンを期待できるでしょう。