物件情報
-
所在地： 広島県尾道市
-
交通： JR山陽本線 尾道駅 徒歩1分
-
間取り・面積： 4LDK以上
-
家賃： 60,000円
-
その他： 敷金・礼金・更新料0円、賃貸終了時の修繕義務なし、DIY・リフォーム自由、ペット可、築95年
民泊適正評価
【良い点】
-
唯一無二の最高の立地： 尾道駅から徒歩1分という立地は、観光客にとってこれ以上ないほどの利便性です。しまなみ海道のサイクリストや、尾道観光を目的とするゲストに強く訴求できます。
-
初期費用が格安： 敷金・礼金・更新料が全てゼロという条件は、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減します。浮いた資金をリフォーム費用に充てることが可能です。
-
DIYの自由度と修繕義務なし： 自由にリフォームできることに加え、賃貸終了時の修繕義務がないという条件は、築95年という物件の性質を考えると非常に有利です。
-
行政の移住支援金： 尾道市は移住者に対して支援金を支給しており、これをリフォーム費用の一部に充てられる可能性があります。
【悪い点】
-
築95年という大きなリスク： この物件の最大の、そして最も看過できない欠点です。見た目だけでなく、構造体や配管、電気配線など、目に見えない部分の老朽化が著しい可能性があります。大規模なリフォームが必須であり、予期せぬ費用が発生するリスクも高いです。
-
リフォームの負担： 「リフォームできる方」という条件が示すように、物件はそのままでは使用できません。自力での大規模な改修が必要となり、時間的・金銭的な負担は相当なものになります。
-
騒音トラブルの可能性: 駅近という好立地は、反面、電車の走行音や周辺の喧騒がゲストに影響を与える可能性があります。
契約前に確認するポイント
-
専門家による建物診断： 契約前に必ず建築士などの専門家を入れ、建物の状態（特に構造、基礎、雨漏りなど）を詳しく診断してもらいましょう。
-
リフォーム費用の見積もり: 賃貸契約を結ぶ前に、リフォームにかかる費用を具体的に見積もっておきましょう。想定される費用と自己資金を照らし合わせ、無理のない範囲で計画を立てることが重要です。
-
民泊許可の要件確認: 築年数が古い物件は、消防法や建築基準法などの現行法規に対応できない可能性があります。事前に尾道市役所や消防署に相談し、民泊許可の要件を満たせるかを確認してください。
周辺地域の平均稼働率
尾道市は、瀬戸内海の観光拠点として非常に人気が高く、民泊の需要も安定しています。特にJR駅周辺の好立地物件であれば、平均稼働率は**70%〜80%**と非常に高い水準を維持できる可能性が高いです。
運営した場合の想定年間利益
低家賃と高稼働率という大きなメリットがある一方で、高額なリフォーム費用が収益にどう影響するか、シミュレーションを行います。
-
運営コスト： 年間家賃6万円×12ヶ月＝72万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月3万円、清掃費用・消耗品を月10万円と仮定します。
-
客単価・稼働率： 1泊あたり18,000円、年間平均稼働率を75%と仮定します。
【シミュレーション】
-
年間売上： 18,000円 × 365日 × 0.75（稼働率）= 4,927,500円
-
年間経費（初年度）：
-
家賃：720,000円
-
リフォーム費用：2,000,000円
-
水道光熱費など：360,000円
-
清掃・消耗品費：1,200,000円
-
管理・手数料（売上の10%）：492,750円
-
年間総経費： 4,772,750円
-
-
想定年間利益（初年度）： 4,927,500円（売上）- 4,772,750円（経費）= 154,750円
このシミュレーション結果は、初年度はリフォーム費用が収益を圧迫し、わずかながら黒字になることを示しています。しかし、リフォームを終えた2年目以降は、年間約200万円の利益が見込める計算となり、長期的に見れば非常に高収益な事業となる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
-
コンセプトの明確化: 単なる宿泊施設ではなく、「しまなみ海道サイクリスト向け」「レトロな尾道ライフを体験できる宿」など、物件の強みを活かした独自のコンセプトを打ち出し、付加価値を高めることが重要です。
-
体験型コンテンツの提供: ゲストが地域の文化に触れられるよう、サイクリングガイドの手配や地元の食事体験、尾道らしい雑貨作りなどのワークショップを提供することで、ゲストの満足度と収益を同時に高められます。
-
SNSマーケティングに注力: DIYの様子やリフォームの過程をSNSで発信することで、物件のストーリーを伝え、開業前からファンを獲得する戦略も有効です。