物件情報
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所在地: 新潟県柏崎市東本町3丁目
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価格: 1,900万円
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総床面積: 1,063.02㎡
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間取り: 1R×28室＋食堂＋ロビー
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築年数: 築61年（1963年12月）
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交通:
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JR越後線 東柏崎駅 徒歩650m
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JR信越本線 柏崎駅 1.1km
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特徴: 一棟売買、駐車場あり、売主直販、民泊・事業用相談可
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な安さ: 1,000㎡超え、28室という規模のビルが1,900万円という価格は破格です。地方都市での大規模事業を低コストで始めることができます。
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好立地とアクセス: JR東柏崎駅から徒歩10分以内とアクセスが良好で、柏崎市役所も近く、利便性が高いです。
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所有権と自由度: 売買物件であるため、賃貸とは異なり、内装や設備を自由にリフォームでき、長期的な事業計画を立てやすいのが最大のメリットです。
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多目的利用可能: 28の個室があるため、民泊だけでなく、ワーケーション施設、シェアオフィス、ゲストハウスなど、複数の事業を組み合わせて収益を上げることも可能です。
悪い点
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築年数の古さ: 築61年という古さは、耐震性や設備の老朽化という大きなリスクを伴います。内装だけでなく、給排水管や電気設備、耐震補強など、建物の維持管理に多額の費用が発生する可能性があります。
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需要の見極め: 地方都市である柏崎市で、28室という大規模な宿泊施設の需要を安定して確保することは容易ではありません。特に観光シーズン以外は稼働率が低迷する可能性があります。
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現況有姿引渡しのリスク: 「現況有姿引渡、瑕疵責任免責」と明記されているため、購入後に建物の欠陥が見つかっても、売主に対する責任追及はできません。専門家による事前調査が不可欠です。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、個人での運営は非常に困難で、専門的なノウハウを持つ法人や事業経験者向けと言えるでしょう。ここでは、需要が不安定であることを考慮し、**稼働率25%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
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年間稼働率: 25%（年間91日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 5,000円（1室あたり）
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部屋数: 28室
収益計算：
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年間売上: 5,000円 × 28室 × 91日 = 12,740,000円
費用計算（一例）：
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固定資産税: 年間50万円と仮定
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運営代行費用: 売上の20%として2,548,000円
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清掃費用: 1回2,000円/室として年間5,104,000円
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光熱費・通信費: 月額20万円として年間2,400,000円
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消耗品費・雑費: 月額10万円として年間1,200,000円
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年間総費用: 500,000 + 2,548,000 + 5,104,000 + 2,400,000 + 1,200,000 = 11,752,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 12,740,000円 - 11,752,000円 = 988,000円
この計算では年間約100万円の利益が見込めますが、これには物件購入費1,900万円や、莫大なリフォーム費用は含まれていません。投資回収には長い期間が必要となるでしょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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リフォーム費用を見積もる: 契約前に、建築士に依頼して内装・設備・耐震補強など、民泊として運用するために必要なリフォーム費用を正確に見積もりましょう。
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複合的な事業展開: 民泊だけでなく、企業の研修施設、短期賃貸、コワーキングスペースなど、複数の事業を組み合わせて収益源を多様化することで、リスクを分散できます。
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地域との連携: 柏崎市のイベントや観光資源と連携した独自の宿泊プランを企画し、SNSなどで発信することで、集客を強化できます。