物件情報
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所在地: 新潟県村上市海老江
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価格: 120万円
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敷地面積: 243平米
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建物面積: 155平米
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間取り: 6DK
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築年数: 築43年
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交通: 車でのアクセスが便利。日本海東北自動車道 村上瀬波温泉ICから約6分。公共交通機関はバス停が近隣にありますが、主要駅からは離れています。
民泊適正評価
良い点
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広々とした空間: 6DKという広い間取りは、複数の客室として提供しやすく、大人数での利用や複数グループの受け入れに適しています。これにより、1泊あたりの単価を上げ、収益の最大化が期待できます。
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魅力的な立地: 日本海に面した海老江地区は、美しい自然景観と豊かな歴史を持つ風光明媚な場所です。国の名勝「笹川流れ」や、村上城跡などの観光資源が豊富で、四季折々の魅力をアピールできます。
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手頃な購入価格: 120万円という物件価格は、初期投資を抑えたい民泊経営者にとって大きな魅力です。
悪い点
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不便な立地: 最寄り駅からの距離が離れており、公共交通機関のみでのアクセスは困難です。自家用車がない旅行者には不向きなため、集客が限定される可能性があります。
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高額なリフォーム費用: 築43年の古民家であるため、現代的な民泊として運営するには大規模なリフォームが必須です。特に水回り（キッチン、トイレ、浴室）は全面的な改修が必要であり、購入価格を大きく上回る費用がかかることを覚悟しなければなりません。
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維持管理コスト: 古い家屋のため、断熱性能が低く、冬場の暖房費がかさむ可能性があります。また、老朽化による突発的な修繕費用が発生するリスクも考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
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物件の状態を詳細に確認する: 専門家による耐震診断や雨漏り、シロアリ被害の有無など、建物の状態を隅々までチェックすることが重要です。
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旅館業法や消防法への適合性を確認する: 民泊として合法的に運営するためには、消防設備や建築基準法に適合しているかを行政に確認してください。リフォームの際には、これらの法規制をクリアする設計が必須です。
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近隣住民との関係を築く: 民泊運営は、騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブルになる可能性があります。事前に町内会や自治会に相談し、良好な関係を築く努力が必要です。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、観光シーズンに集客が集中しやすいため、通年での高い稼働率は期待しにくいでしょう。ここでは現実的な**稼働率30%**で想定利益を算出します。
前提条件：
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年間稼働率: 30%（年間110日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 20,000円（6名定員、1人あたり約3,300円）
収益計算：
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年間売上: 20,000円 × 110日 = 2,200,000円
費用計算（一例）：
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運営代行費用: 売上の20%として440,000円
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光熱費・通信費: 月額3万円として年間36万円
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清掃費用: 1回5,000円として年間550,000円
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固定資産税: 年間3.1万円（固定資産評価額310万円を参考に）
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消耗品費・雑費: 月額2万円として年間24万円
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年間総費用: 440,000 + 360,000 + 550,000 + 31,000 + 240,000 = 1,621,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 2,200,000円 - 1,621,000円 = 579,000円
この想定利益は、リフォーム費用や突発的な修繕費を含んでいないため、購入価格とリフォーム費用を回収し、長期的に利益を出すのは非常に困難な状況と言えます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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体験型コンテンツの導入: 地域の漁師と提携した漁業体験、地元食材を使った料理教室、古民家ならではのDIY体験など、宿泊以外の付加価値を提供することで、宿泊料金を上げたり、長期滞在を促すことができます。
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ターゲットの見直し: 団体客や家族連れだけでなく、ワーケーション需要に応えるための長期滞在プランや、一人旅のバックパッカー向けに相部屋プランを導入することも検討できます。
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SNSでの情報発信強化: 地域の美しい景色やイベント情報をSNSで積極的に発信し、物件の魅力を伝えることで、集客を強化します。特に車でのアクセスを前提とした旅行者層にアピールすると効果的です。