民泊M&A  ·  28日 8月 2025

熊本市中心部で始める民泊事業：旅館業許可付きの希少物件を徹底解説

物件情報

 

  • 住所: 熊本市（詳細住所は非公開）

  • 交通: 駅から徒歩圏内

  • 建物: 鉄骨造・ビル

  • 広さ: 約30平米

  • 最大宿泊人数: 3〜4名

  • 専用駐車場: なし（徒歩圏内にコインパーキングあり）

  • 設備: オープンキッチン、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、エレベーター

  • 備考: 2024年にクロス全張り替え済み、エアコン新品交換済み、旅館業許可取得済み

  • https://jmty.jp/kumamoto/est-buy/article-1jhnqi

 

民泊適正評価

 

この物件は、民泊運営を検討している方にとって、非常に魅力的なポイントを複数備えています。

  • メリット:

    • 旅館業許可済み: 旅館業法に基づく許可は取得に時間と労力がかかりますが、この物件は既に取得済みであるため、365日いつでも運営が可能です。民泊新法のように年間180日の制限がないため、長期的な収益を安定して確保できます。

    • 好立地: 駅から徒歩圏内という利便性の高い立地は、熊本市を訪れる観光客にとって大きな魅力です。熊本城や繁華街へのアクセスも良好なため、集客がしやすいでしょう。

    • 初期投資の抑制: 家具・家電がほぼ新品で揃っているため、新たに購入する必要がありません。物件取得後の準備期間が短縮され、すぐに収益化を始められます。

    • 内装の清潔感: 2024年にクロスやエアコンが新調されており、ゲストに快適な滞在を提供できるでしょう。

  • デメリット:

    • 専用駐車場なし: 車で来るゲストは近くのコインパーキングを利用する必要があります。特にファミリー層やレンタカー利用のゲストにとっては、やや不便に感じられるかもしれません。

    • 競合の存在: 熊本市は民泊物件が多いため、差別化が必要です。ただ「駅から近い」というだけでは、埋もれてしまう可能性があります。

    • 広さの限界: 約30平米という広さは3〜4名までの宿泊に限定されます。大人数グループやファミリー層の取り込みは難しいかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 譲渡価格: 価格が明記されていないため、メッセージで交渉が必要です。家具・家電を含めた総額をしっかりと確認しましょう。

  2. 管理会社の入居審査: 譲渡後に入居審査があるため、審査の基準や必要書類について事前に確認しておくことが重要です。

  3. 保健所申請: 旅館業許可の承継手続きには約1ヶ月かかるとのことです。その間の収益の見通しを立てておきましょう。

  4. 譲渡理由: 「時間を割くのが難しくなった」とのことですが、運営上の問題がないか、念のため詳しく確認しておくと安心です。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益

 

熊本市は、九州新幹線の開通や観光客の増加に伴い、民泊需要が高まっています。特に中心市街地や駅周辺の物件は高い稼働率を誇ります。ここでは、旅館業として運営できる優位性を考慮し、年間稼働率を70%と仮定して収支をシミュレーションします。

 

【前提条件】

 

  • 家賃・譲渡価格: 不明のため、ここでは計算に含みません。

  • 想定運営コスト: 2.5万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）

  • 清掃費: 5,000円/回 × 稼働回数

  • 民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）

  • 年間稼働率: 70%

  • 平均宿泊単価: 1泊あたり1.2万円（3～4名での宿泊を想定）

 

【想定収益】

 

  • 年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日

  • 年間売上: 255.5日 × 1.2万円/泊 = 約306.6万円

 

【想定経費】

 

  • 年間運営コスト: 2.5万円 × 12ヶ月 = 30万円

  • 年間清掃費: 255.5回 × 5,000円/回 = 約127.75万円

  • 年間代行費用: 306.6万円 × 20% = 61.32万円

  • 年間総経費: 30万円 + 127.75万円 + 61.32万円 = 約219万円

 

【想定年間利益（家賃・譲渡価格を除く）】

 

  • 年間利益: 306.6万円 - 219万円 = 約87.6万円

家賃や譲渡価格が不明なため、利益から差し引く必要がありますが、この収益であれば、家賃やローン返済を考慮しても十分に黒字化できる可能性があります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

もし想定通りに利益が上がらない場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。

  1. 差別化戦略:

    • コンセプト設定: 「女子旅向け」「ビジネスマン向け」など、明確なコンセプトを設定し、内装やアメニティで独自性を出しましょう。

    • 写真のクオリティ: 魅力的な写真を掲載することで、予約率が格段に上がります。プロのカメラマンに撮影を依頼することも検討しましょう。

  2. コスト削減:

    • 内製化: ゲスト対応や清掃を自身で行うことで、運営費用を大幅に削減できます。

  3. ターゲットの拡大:

    • 長期滞在プラン: ワーケーション需要などを狙い、長期滞在向けの割引プランを提供することで、稼働率を安定させましょう。

この物件は、旅館業許可という最大の強みと、初期投資を抑えられるという利点を持っています。デメリットである専用駐車場の有無や競合の多さを理解し、それを上回る独自の魅力を創り出すことで、熊本市での民泊事業を成功に導くことができるでしょう。

カテゴリ： kyusyu, kumamoto, ma