物件情報
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価格: 売買660万円 / 賃料月額3,000円から（改修期間中）
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所在地: 鳥取県日南町
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交通: 米子市から車で約50分
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間取り/面積: 276m²（建物）、1,610m²（土地）
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築年数: 築300年
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設備: 囲炉裏、かまど、五右衛門風呂、井戸水
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その他: 民泊利用可、居住用賃貸も可、DIY可能、ペット可
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において最高レベルの付加価値を持っています。最大の魅力は、築300年という唯一無二の希少性と、歴史的価値のある内装です。囲炉裏やかまど、五右衛門風呂といった設備は、単なる宿泊ではなく「江戸時代へのタイムスリップ」という強烈な体験を提供し、他の民泊施設との圧倒的な差別化を図ることができます。また、賃貸であれば月額3,000円からという驚異的な低コストで運営を始められるため、投資リスクを最小限に抑えつつ、高い収益性を追求できます。都会の民泊市場が供給過多で競争が激しい中、地方の「ブルーオーシャン」である点も大きな強みです。
一方で、デメリットも明確です。まず、立地が非常に不便であり、米子市から車で約50分という距離は、公共交通機関を利用するゲストの集客を難しくします。集客は車を利用する層にほぼ限定されるため、ターゲットが狭まる可能性があります。また、築300年という古さはロマンがある一方で、大幅な改修が必要となるリスクを伴います。特に、水回り（井戸水、汲み取り式トイレ）、風呂、キッチンなどは、快適な滞在を提供するために多額の費用と手間をかけて修繕する必要があります。家賃が安くても、このような追加費用が運営を圧迫する可能性があることを理解しておくべきです。
契約前に確認するポイント
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改修費用と期間: 水回りや電気配線、壁の補修など、民泊運営に必要な改修工事の見積もりを事前に取得し、初期費用を正確に把握しましょう。
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運営の条件: 「古民家希少性、保存の重要性等に理解を示していただける方」「設備等を修繕できる方」といったオーナー側の条件を十分に理解し、自身がその条件を満たせるか確認しましょう。
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民泊事業の許可: 地方自治体（日南町）の条例や規制を確認し、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出、あるいはより広範な旅館業法の許可が可能な物件であることを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
鳥取県日南町は、一般的な観光地とは異なり、高い稼働率は期待できません。しかし、近隣の「金持神社」やホタル鑑賞スポット、ユネスコ登録の観光スポットなど、特定の観光資源をターゲットにすることで集客は可能です。この物件の持つ圧倒的なユニークさを活かせば、特定の時期（例：ホタルのシーズン）には高い稼働率を見込めます。通年では、30〜50%程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件は賃貸と購入の両方が可能ですが、ここでは**賃貸（月額3,000円）**としてシミュレーションします。年間家賃は36,000円となります。ここに運営費用（清掃費、光熱費、消耗品費など）を加え、年間運営費用を100万円と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を30,000円、平均稼働率を40%と仮定した場合、 売上: 30,000円 × (365日 × 0.40) = 4,380,000円 年間利益: 4,380,000円 - 運営費用100万円 = 3,380,000円 ※上記はあくまで仮定であり、大規模な改修費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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唯一無二の体験を売りにする: 囲炉裏やかまどを使った昔ながらの料理体験、五右衛門風呂の入浴体験、星空観察など、他の宿泊施設では提供できない「体験」を前面に出して集客する。
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ターゲットの明確化: 古民家好き、歴史ファン、都会の喧騒から離れて静かに過ごしたい層など、ニッチなターゲットに絞ってマーケティングを行う。
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クラウドファンディングの活用: 改修費用を賄うためにクラウドファンディングを活用し、ファンを募りながら事業を立ち上げる。
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SNSでの魅力発信: 築300年の歴史や改修の過程を写真や動画で記録し、SNSやブログで公開することで、物件への関心を高める。