物件情報
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価格: 3,800万円
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所在地: 津市白山町古市
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交通: 津市久居インターから車で約15分
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間取り/面積: 11LDK / 193.01m²（建物）、603.9m²（土地）
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築年数: 築32年
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設備: 榊原温泉（源泉かけ流し）、3人用・8～10人用の風呂、岩盤浴スペース、リビング（飲食店営業許可済み）、駐車場（8～10台）、エアコン5台、生活家電一式、ブランド家具（要相談）
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その他: 民泊、ペンション、保養所など事業用におすすめ
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において最高クラスの適正を持つと言えます。まず、なんといっても榊原温泉を源泉かけ流しで楽しめるという、他に類を見ない圧倒的な差別化ポイントが最大の魅力です。美容効果の高い泉質は、エステやスパを売りにした宿泊施設として、幅広い層から集客できます。さらに、11LDKという部屋数の多さは、複数のグループや大家族の受け入れが可能で、客単価や収益性の向上が見込めます。飲食店営業許可済みのリビングは、食事付きプランを提供することで、ペンションや旅館のような運営も可能にします。
一方で、最大のデメリットは3,800万円という高額な価格です。家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいという賃貸物件の課題と同様に、この物件は高額な初期投資を回収できるかどうかが大きなリスクとなります。また、立地はインターから車で15分と、公共交通機関でのアクセスが不明なため、車を所有していないゲストにとっては不便に感じる可能性があります。交通の不便さは集客の大きなハードルとなり、特にインバウンド客を狙う場合は、送迎サービスなど何らかの対策が必要になるでしょう。
契約前に確認するポイント
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水道・温泉利用料: 毎月の基本料金（水道・温泉合わせて約1万円）の他、使用量に応じた追加料金を確認し、運営コストを正確に把握しましょう。
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建物の状態と修繕計画: 築32年であり、大規模なリフォームが実施されているものの、古くなった配管や屋根など、今後必要となる修繕費用を試算しておくことが重要です。
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民泊事業の許可: 住宅宿泊事業法に基づく届出はもちろん、大規模な施設のため、旅館業法の許可が必要になる可能性もあります。行政に事前に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
津市白山町は温泉地であり、観光地としての需要はありますが、大阪や名古屋、東京のような大都市圏に比べると、稼働率は低めになる傾向があります。この物件の圧倒的な付加価値を考慮しても、平均稼働率は50%程度と現実的に想定しておくのが良いでしょう。
運営した場合の想定年間利益
購入物件のため、月々の家賃はありませんが、固定資産税や維持費、運営費用などを考慮する必要があります。固定資産税が年7万円、町内維持費が年3万円、その他運営費用（光熱費、清掃費、消耗品費など）を年間250万円と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を40,000円、平均稼働率を50%と仮定した場合、 売上: 40,000円 × (365日 × 0.50) = 7,300,000円 年間利益: 7,300,000円 - 運営費用2,500,000円 = 4,800,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。特に、初期リフォーム費用や修繕費用は考慮されていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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超高付加価値プランの提供: 温泉サロンやエステ、岩盤浴といった設備をフル活用し、リトリートやウェルネスに特化したプランを提供する。
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食事付きプランの導入: 飲食店営業許可を活かし、地元の食材を使った料理や、季節のBBQメニューを提供することで、客単価を大幅に上げる。
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ターゲットの明確化: 都会の喧騒を離れたい富裕層、企業の保養所としての利用、合宿目的の団体客など、高価格帯でも利用が見込める層に絞ってマーケティングを行う。
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プロモーションの強化: 圧倒的な物件の魅力を伝えるため、プロのカメラマンによる写真やドローン映像を撮影し、InstagramやYouTubeで積極的に発信する。