物件情報
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価格: 200万円
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所在地: 鹿児島県南さつま市笠沙片浦14884-1
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交通: 記載なし（JR指宿枕崎線とあるが、最寄り駅と物件の関係は不明）
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間取り/面積:
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母屋: 5DK / 91.57m²（築年数不詳）
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附属建物: ワンルーム（キッチン・トイレ付き）/ 39.12m²（昭和57年新築）
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土地面積: 435.89m²（約131.8坪）
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その他: 海近の高台、二棟一括販売、売主直接契約、民泊運営におすすめ
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において非常に魅力的な特性を持っています。まず、最大の強みは200万円という破格の購入価格です。物件購入の初期投資が極めて低いため、運営開始後のキャッシュフローを圧迫する心配がほとんどありません。また、古民家とワンルームの二棟構成も大きな利点です。母屋は家族やグループ、ワンルームは単身やカップルなど、異なるターゲット層のゲストを受け入れることができます。さらに、海にほど近い高台というロケーションは、静かで風光明媚な環境を求めるゲストに刺さる大きなアピールポイントとなります。
一方で、デメリットも明確です。まず、交通の便が非常に悪いことが想定されます。物件の所在地は南さつま市笠沙町という地方であり、JR指宿枕崎線と記載はあるものの、具体的な最寄り駅からのアクセスは不明です。車がないと移動が困難な立地は、公共交通機関を利用するゲストの集客を難しくします。また、母屋は「築年数不詳」の古民家であり、附属建物も築40年以上が経過しているため、購入後に予期せぬ修繕費が発生するリスクがあります。これらの点を踏まえると、安価な購入価格の裏側には、運営上の労力や費用が発生する可能性があることを理解しておくべきです。
契約前に確認するポイント
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物件の正確な状態: 内覧ができないため、写真だけでなく、可能であれば現地に足を運び、建物の劣化状況（雨漏りやシロアリ被害など）を専門家に見てもらうことを強く推奨します。
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交通アクセス: 車以外の公共交通機関の有無、最寄りのバス停や駅からの距離、所要時間を確認し、ゲストの移動手段を想定しましょう。
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民泊運営の許可: 地方自治体（南さつま市）の条例や規制を確認し、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出が可能な地域・物件であることを必ず確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
南さつま市笠沙町は、一般的な観光地とは異なり、高い稼働率は期待できません。地元のイベントや釣り、マリンスポーツ目的のゲストなど、特定のターゲットに絞った集客が主となります。通年で高い稼働率を維持するのは難しいため、平均稼働率は20～40%程度と低めに想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件は購入物件のため、月々の家賃はありません。しかし、固定資産税や火災保険料、修繕積立金などを年間運営費用として想定する必要があります。年間運営費用を50万円と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を10,000円、平均稼働率を30%と仮定した場合、 売上: 10,000円 × (365日 × 0.3) = 1,095,000円 年間利益: 1,095,000円 - 運営費用50万円 = 595,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。特に、初期リフォーム費用や修繕費用は考慮されていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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体験型民泊への転換: 海が近いという立地を活かし、釣り体験や地元の漁師と交流するプログラム、収穫体験など、宿泊以外の付加価値を提供する。
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ターゲットの細分化: 釣り人やマリンスポーツ愛好家、Uターン・Iターンを検討する方など、特定のニッチな層に絞って集客する。
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二拠点生活の提案: 都会に住む人々へ向けた「週末だけ田舎暮らし」というコンセプトで、二棟を活かした独自の長期滞在プランを打ち出す。
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SNSでの魅力発信: 現地の美しい海や自然、古民家の雰囲気を写真や動画で積極的に発信し、物件の認知度を高める。特にInstagramやYouTubeは有効です。