民泊物件  ·  13日 8月 2025

【静岡県伊東市】価格500万円の戸建ては民泊で稼げる？「BBQ可能な庭・築61年」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/shizuoka/est-buy/article-1cx2a6

  • 住所: 静岡県伊東市富戸1317-2520

  • 種別: 不動産売買（中古戸建て）

  • 価格: 500万円 (値下げ相談可)

  • 間取り: 4DK

  • 専有面積: 88.54㎡（土地396㎡）

  • 築年数: 築61年

  • 最寄り駅: 伊豆急行線「富戸駅」 (徒歩時間記載なし)

  • 特記事項: 民泊可、駐車場あり、BBQできる庭あり、仲介手数料ゼロ

 

民泊適正評価

 

この物件は、価格500万円という破格の安さと、仲介手数料ゼロという初期投資の安さが最大の魅力です。さらに、BBQができる広い庭と駐車場が付いているため、ファミリーやグループ旅行といった、集客力の高いターゲットにアピールできます。しかし、築61年という非常に古い築年数には、大規模なリフォームや修繕が不可欠となるリスクが伴います。

【良い点】

  • 圧倒的な初期投資の安さ: 価格が500万円と非常に安価で、仲介手数料もかからないため、民泊事業を始めるにあたっての初期投資を大幅に抑えることができます。

  • 「民泊可」という好条件: 「民泊可」と明記されており、民泊事業の許可を得るための手続きがスムーズに進む可能性が高いです。

  • BBQできる庭と駐車場: BBQは、特にファミリーやグループ旅行客に非常に人気のあるアクティビティです。広い庭と駐車場があるため、車で来るゲストにも快適な滞在を提供できます。

  • 広い間取り: 88.54㎡の4DKという広さは、複数のゲストがゆったりと過ごすのに適しています。

【悪い点】

  • 築61年という老朽化リスク: 築年数が非常に古いため、建物の耐震性や断熱性、水回りの設備など、大規模な修繕やリフォームが必要となる可能性が高いです。

  • 立地の不便さ: 最寄り駅からの徒歩時間は不明ですが、車での移動が前提となる立地と推測されます。公共交通機関を利用するゲストには不便です。

  • リフォーム費用: 購入費用は安くても、民泊として運用できるレベルにリフォームするためには、数百万円規模の費用がかかる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 建物の老朽化状況: 内見時には、水回り、屋根、床下、壁のひび割れなど、建物の老朽化状況を念入りにチェックしましょう。可能であれば、専門家を同行させて耐震性や修繕が必要な箇所を診断してもらうのが賢明です。

  • リフォーム費用の見積もり: 民泊として運用するために必要なリフォーム（内装、水回り、消防設備など）にどのくらいの費用がかかるのか、複数の業者から見積もりを取っておきましょう。

  • 諸経費の総額: 物件価格だけでなく、登記費用や不動産取得税など、購入にかかる全ての費用を不動産会社に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

伊東市は、温泉や海といった観光資源が豊富なため、特に夏休みやGW、年末年始などの繁忙期には高い需要が見込めます。しかし、通年で安定した稼働率を維持するのは難しく、閑散期には需要が落ち込む可能性があります。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**40〜60%**と予測されます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 購入費用: 500万円

  • リフォーム費用: 300万円

  • ローン返済額: 月額2.3万円（800万円を金利1.5%で35年ローンを組んだ場合）

  • 稼働率: 50%

  • 宿泊単価: 20,000円/泊

  • 年間経費:

    • ローン返済額: 2.3万円 × 12ヶ月 = 27.6万円

    • 固定資産税など: 年間23,700円 = 約2万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり6,000円 × 182泊 = 109.2万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、購入費用とリフォーム費用を合わせたとしても、十分な利益を出すことができるという結果になりました。安価な物件であるため、比較的短期間で投資費用を回収できる可能性が高いです。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • BBQセットの貸出サービスや、近隣の温泉施設を案内するマップの提供など、独自の付加価値を付けることで、宿泊単価をさらに引き上げます。

    • 築61年という古い物件の雰囲気を活かし、古民家風のユニークな内装にリノベーションすることで、他物件との差別化を図ります。

  2. ターゲットの再設定:

    • BBQや広い空間を活かし、ファミリーや友人同士のグループ旅行、サークル合宿などに特化したプランを設定します。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、安価な購入費用とBBQができる庭という大きなポテンシャルを持つ一方で、築年数の古さという大きな課題も抱えています。しかし、そのリスクを上回る収益性が期待できるため、適切な運営戦略を立てることができれば、民泊事業の成功は十分に見込めるでしょう。

カテゴリ： tokai, shizuoka, baikyaku