物件情報
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物件名: 不明
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所在地: 栃木県足利市柳原町
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交通: JR両毛線 足利駅 徒歩17分
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販売価格: 280万円
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土地面積: 約136.46㎡（約41坪）
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建物面積: 約95.55㎡（5DK）
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築年月: 約111年
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備考: 庭付き、DIYに適した構造、民泊改装におすすめ、仲介手数料不要
民泊適正評価
良い点:
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圧倒的な安さ: 280万円という価格は、駅徒歩圏内の戸建てとしては非常に安価です。さらに仲介手数料が不要なため、初期費用を抑えられます。
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歴史と風情: 築111年の古民家ならではの風情は、他の物件にはないユニークな魅力です。特に日本の文化や歴史に興味を持つ外国人観光客に喜ばれるでしょう。
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DIY可能: 自由度の高いDIYが可能なため、自分好みのコンセプトで民泊施設を作り上げることができます。
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駅近の好立地: 足利駅から徒歩17分という立地は、電車で移動するゲストにとって便利です。
悪い点:
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築年数が古い: 築111年という建物の古さが最大の懸念点です。大規模なリフォームや、入居後の予期せぬ修繕費用が発生するリスクがあります。特に水回り、配管、屋根、構造部分などの劣化は注意が必要です。
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リフォーム費用: 民泊施設として利用するには、多額のリフォーム費用がかかります。物件価格が安価でも、リフォーム費用を含めた総額で判断する必要があります。
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地方の民泊需要: 足利市は観光地ですが、大都市圏に比べると民泊の稼働率は控えめになる傾向があります。独自の魅力を創出しなければ、高い稼働率を維持するのは難しいかもしれません。
購入前に確認するポイント
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建物の状態と耐震性: 築111年の物件であるため、建物の劣化状況を専門家とともに徹底的に確認しましょう。特に耐震性については、補強工事が必要になる可能性が高いため、費用を試算しておくことが重要です。
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リフォームの計画と費用: 民泊施設として利用するには、多額のリフォーム費用がかかります。どの部分をどのようにリフォームするか、事前に計画を立て、専門業者から見積もりを取得しましょう。
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民泊許可の手続き: 足利市の住宅宿泊事業（民泊）に関する条例や手続きについて、事前に市役所や専門家（行政書士など）に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
足利市は、足利学校や足利花卉公園など、多くの観光地を抱える人気のエリアです。しかし、民泊のデータは限定的であるため、ここでは保守的な数字で想定します。
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想定平均稼働率: 40%〜50%
運営した場合の想定年間利益
この物件は購入物件のため、家賃ではなく、物件購入費とリフォーム費用を考慮した上で試算します。
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物件価格: 280万円
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リフォーム費用: 500万円と仮定
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年間売上: 1泊単価18,000円、想定稼働率45%で計算
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額5万円と仮定
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年間経費:
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年間利益:
この計算では、年間利益は2,356,500円となります。物件価格とリフォーム費用を合わせた初期投資（780万円）を回収するまでには約3年半かかりますが、その後は安定した収益を期待できます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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「古民家」としての価値を最大化:
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築111年の歴史を活かし、内装を古民家風にこだわり、日本の伝統的な美意識を感じられる空間を演出しましょう。
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広々とした庭でバーベキューや庭園体験ができるようにするなど、付加価値の高いサービスを提供しましょう。
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ターゲット層の明確化:
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広い空間を活かし、大家族やグループ旅行客、日本の文化に興味を持つ外国人観光客をメインターゲットに設定し、マーケティングを行いましょう。
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体験型コンテンツの提供:
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周辺の観光情報だけでなく、着物体験や蕎麦打ち体験など、古民家ならではの文化体験をオプションとして提供し、宿泊単価を上げましょう。
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この物件は、その歴史と立地の良さ、そして安価な価格を活かせば、唯一無二の民泊施設として高い収益性を期待できます。築年数によるリスクを理解した上で、綿密な事業計画を立てることが成功の鍵となるでしょう。