物件情報
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【所在地】栃木県日光市沢又676-45
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【交通】東武日光線（最寄駅記載なし）
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【価格】50万円（中古戸建）
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【間取り】2DK
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【敷地面積】約100坪
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【建物階数】平屋
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【備考】残置物あり（業者処分の場合30万円程度）、古い建物、固定資産税の支払いで雑草管理あり
民泊適正評価（5段階評価）
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立地：★☆☆☆☆
観光地・日光にあるものの、中心部から外れた「沢又」はアクセス不便。最寄駅やバス停までの距離も不明で、旅行者には不親切な立地。 -
建物状態：★☆☆☆☆
詳細不明ながら、長期放置と思われる建物には相応の老朽化リスク。残置物処理費や改装費も想定以上になる可能性あり。 -
価格：★★★★★
土地建物込みで50万円は破格。ただし解体や改装費を考慮すれば、トータルコストは数百万円に達する可能性も。 -
事業用途自由度：★★★☆☆
規制の緩い地域と推察され、民泊や別荘など用途の幅は広い。露天風呂などの設置も可能な広さあり。 -
収益性：★☆☆☆☆
立地的に高稼働は見込みにくく、ターゲットを明確にしなければ赤字運営の可能性も高い。
契約前に確認するポイント
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最寄駅や道路状況の確認：交通手段が自家用車前提であれば、集客ターゲットを大きく絞る必要があります。
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上下水道・電気ガスのインフラ状況：整備状況や老朽化の程度次第で改修費が大幅に変動。
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残置物の内容確認：片付けの範囲や業者見積もり詳細を把握。
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自治体の民泊・旅館業許可の可否：用途地域や建築基準法に基づく制限も要確認。
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土砂災害・水害リスク：山間部である可能性が高いため、ハザードマップのチェックも必須。
周辺地域の平均稼働率（日光市）
観光名所・日光市内中心部の民泊は稼働率が高めで年間55〜65％とされますが、中心地から離れた「沢又」のような地域では30〜40％程度に留まると見込まれます。車でのアクセスが必要な立地は短期旅行者に敬遠されがち。
運営した場合の想定年間利益（改装後）
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平均宿泊単価：7,000円（1棟貸し・田舎体験型想定）
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稼働率：35％（年間128泊）
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年間売上：約90万円
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改装費・設備投資：約300〜500万円（初期投資）
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ランニングコスト（光熱費・清掃・保険）：年間20万円
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年間利益：90万円 - 20万円 = 70万円（黒字）
※ただし初期投資の回収に5〜7年かかる想定
想定利益が低い場合の改善策
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「田舎体験・農業体験民泊」として付加価値を提供：ただの宿泊施設ではなく、滞在型体験を売りにする。
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中長期滞在向けの月貸しプラン導入：都心からのワーケーション層や移住希望者の仮住まいとしての活用。
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地域連携型施設：地域の古民家ネットワークや観光団体と提携し、送客・プロモーションを共同で行う。
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SNS映えリノベーション：露天風呂や古民家風内装など、視覚的に訴える仕掛けを導入して話題性を創出。
まとめ
本物件は「格安価格」と「広い敷地」という魅力を持つ一方で、立地の不便さ・建物の劣化・残置物の存在といった複数の障害があります。民泊として運用するには大規模な改装と明確な差別化戦略が必須。単なる宿泊施設としてではなく、「体験型宿泊」「自然との共生」といったテーマを設けてマーケティングすれば、投資回収の見込みはあります。資金力と根気、発想力が試される上級者向け物件です。