■物件情報
-
【所在地】神奈川県藤沢市片瀬海岸エリア
-
【最寄り駅】小田急江ノ島線「片瀬江ノ島」駅 徒歩6分
-
【間取り】2DK
-
【運営形態】住宅宿泊事業（180日制限あり）
-
【譲渡価格】246万円
-
【譲渡内容】
- 民泊設備一式（設置費用：約120万円）
- 消防設備対応済（約20万円）
- Airbnbアカウント文面、情報一式
- 清掃スタッフ引継ぎ可能
- 名義変更および再契約は買主対応（賃貸契約料：約60万円見込み） -
【譲渡理由】運営者多忙につき継続困難
■民泊適正評価（5段階）
立地：★★★★★
江ノ島海岸まで徒歩圏という超一等地。観光客が多く、シーズンには予約が埋まるほどの人気エリア。
設備・状態：★★★★☆
既に設備投資済み、消防対応済で営業許可も取得済み。清掃スタッフも引継ぎ可能で、即稼働できるのは大きなメリット。
透明性・信頼性：★★☆☆☆
「稼働できず終わった1年半」という記載があり、過去の実績が不明。売主の主観的な利益見込みに依存しており、エビデンス不足。
コストパフォーマンス：★★★☆☆
初期費用＋譲渡費用＋契約費用含めると、実質投資額は300万円を超える可能性がある。これを1年で回収するには高稼働＆自主管理が必須。
総合評価：★★★☆☆（3.4/5）
立地・設備・スピード感は抜群だが、割高な買い物になる可能性もあるため慎重な検討が必要。
■契約前に確認するポイント
-
現在の賃貸契約条件と再契約可否（オーナーの民泊許可意向含む）
-
住宅宿泊事業の名義変更可否・行政手続きの可視化
-
現地の競合価格・稼働状況の調査（Airbnb等）
-
備品・家具の現物確認と状態
-
清掃業務の料金設定・品質の事前確認
■周辺地域の平均稼働率（藤沢市片瀬）
-
夏場：70〜90％（特に7〜8月）
-
冬場：30〜40％（閑散期）
-
年間平均：50〜60％前後
■運営した場合の想定年間利益（試算）
【前提】
-
一泊単価：20,000円
-
年間営業日数：180日（住宅宿泊事業制限）
-
稼働率：65％（117泊）
-
清掃費：自主管理と仮定
年間売上
20,000円 × 117泊 ＝ 2,340,000円
年間経費
-
家賃・光熱費：約600,000円（5万円×12ヶ月）
-
清掃・消耗品：100,000円
-
OTA手数料：約300,000円（15％程度）
年間利益（概算）
約 1,340,000円
※外注清掃の場合、利益はさらに減少（100〜150万円台）
■利益が出にくいと感じた場合の改善アイデア
-
高級路線を維持：内装と写真の刷新
→ 江ノ島はインバウンド・カップル層に強く、写真映えが命。 -
法人・中長期利用を狙う（撮影、テレワーク）
→ 駅近で静かな立地なら、企業契約の短期滞在にも活用できる。 -
180日上限を逆手に取り、繁忙期だけ集中運用
→ 短期で高単価を取る「プレミアム民泊」モデルに振り切る。
■まとめ｜地の利は最高、投資価値は「戦略次第」で明暗が分かれる
江ノ島という「勝てる立地」にある即稼働民泊物件の譲渡案件は、探してもなかなか出てきません。しかし、高額な譲渡費用、実績の不透明さ、再契約・名義変更のリスクなどを慎重に確認しなければ、「高く買って安く貸す」逆転状態に陥る可能性も。
儲かる民泊にできるかどうかは、あなた自身の現地管理能力と戦略次第です。
「立地で勝ち、運営で成功する」ための覚悟と行動力があれば、十分に検討に値する案件といえるでしょう。