物件情報
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物件名：墨田区向島5丁目 オーナーチェンジ中古マンション
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所在地：物件詳細はこちら
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最寄り駅：
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東武伊勢崎線 曳舟駅 徒歩8分
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スカイツリー（押上駅）徒歩圏
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価格：890万円
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間取り：1K（18.66㎡）
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築年数：築36年
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現況：満室賃貸中（月賃料59,000円、表面利回り7.95%）
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階建：6階建ての1階部分
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その他：民泊相談可、投資用
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ◎（スカイツリー徒歩圏、曳舟駅徒歩8分） |
| 家賃水準 | ○（低価格で投資参入しやすい） |
| 広さ | ×（1K・18.66㎡は極小、民泊には不向き） |
| 物件状態 | ×（築36年、リフォーム記載なし） |
| 管理状況 | 不明（要確認） |
| 総合評価 | ★★☆☆☆（民泊適正は低いが投資用なら検討余地あり） |
契約前に確認するポイント
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管理規約に民泊禁止の記載がないか確認必須。1Kマンションは民泊禁止が多い。
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建物共用部の状態、騒音クレーム発生履歴の有無を事前確認。
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民泊使用時に旅館業法・民泊新法で許可が取得可能か、現地行政（墨田区）への事前相談必須。
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1階部分で防犯面に課題がないか要チェック。
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現賃借人の契約内容（退去予定がない限り、すぐには民泊転用できない点に注意）。
周辺地域の平均稼働率
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墨田区（スカイツリー周辺）の民泊稼働率
平均稼働率：70〜80％
※ただし「広さ」「設備」「宿泊単価」が稼働率に大きく影響。
運営した場合の想定年間利益
収支シミュレーション（民泊転用時）
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宿泊単価：7,000円（狭小ワンルーム想定）
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平均稼働率：70％
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月間売上：7,000円 × 0.7 × 30日 ≒ 147,000円
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年間売上：約176万円
年間支出
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管理費・修繕積立金（仮定）：月1.5万円 × 12ヶ月 = 18万円
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光熱費・清掃費・手数料：月5万円 × 12ヶ月 = 60万円
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固定資産税：仮に年間7万円
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その他雑費：年間5万円
年間支出合計：約90万円
想定年間利益
売上：約176万円 - 支出：約90万円 = 年間利益 約86万円
※ ただし、現状は入居者ありのため、すぐには民泊転用できないことに注意。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価の引き上げ：
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内装リフォームを行い「インスタ映え」重視の和モダンデザインに変更
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長期滞在（30泊以上）特化型プラン：
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留学生、ワーケーション、国内転勤者など長期宿泊者を狙う
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自主管理を徹底：
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清掃・運営を自分で行い、管理コストを削減
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複数室まとめ買い戦略：
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近隣に複数戸保有し、まとめて集客・運営することで清掃効率化を図る
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総評
この物件は「スカイツリーエリア・駅徒歩圏・価格が安い」というメリットはあるものの、狭さ・築年数・1階というデメリットが非常に大きく、民泊運営にはかなり厳しい物件です。
民泊使用相談可と記載されていますが、管理規約で禁止されている可能性が高く、実際に運営可能かは十分な確認が必要です。
また、現状オーナーチェンジ物件（入居者あり）のため、即民泊転用は不可能です。長期投資前提で、将来民泊に切り替えられる余地がある場合のみ検討の価値があります。
結論としては：
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投資用として長期運用目的ならギリギリ検討可
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民泊用に即転用を考えているなら「買うべきではない」物件