物件情報
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【所在地】東京都渋谷区道玄坂2-20
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【交通】渋谷駅 徒歩6分／神泉駅 徒歩5分
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【販売価格】3,250万円
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【専有面積】22.87㎡
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【築年数】1981年築（築44年）
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【現況】賃貸中（オーナーチェンジ）
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【管理費】6,550円（民泊利用時増額あり）
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【修繕積立費】4,370円（民泊利用時増額あり）
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【用途地域】商業地域
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【構造】SRC造（耐震改修記載なし）
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【権利】所有権
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【民泊利用】可（管理規約上利用可）
民泊適正評価
■メリット
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渋谷駅徒歩6分の超好立地は圧倒的に集客しやすい
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田園都市線・山手線・井の頭線の複数路線が使える最高の交通利便性
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周辺にコンビニ・スーパー・飲食店・観光地が集中し、インバウンド・国内観光客ともにターゲット層が厚い
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商業地域かつ民泊可能物件という希少な条件
■デメリット
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築44年で建物自体の老朽化リスクが高い（耐震補強状況の確認必須）
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現況賃貸中のため、すぐに民泊転用できない（賃借人退去待ち）
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民泊利用時は管理費・修繕積立金が増額される（要具体的金額確認）
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販売価格3,250万円に対し、現実的な利回りはあまり高くない可能性がある
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渋谷エリアは民泊競合が非常に多く、OTA掲載の差別化が必須
契約前に確認するポイント
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現在の賃貸契約内容（契約期間・解約予定・退去条件）
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管理組合への民泊申請・事前承認の有無
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民泊利用時の管理費・修繕積立費の増額額とルールの詳細
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耐震診断・改修履歴の有無（旧耐震基準物件のため要注意）
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建物全体の民泊運営事例（他室が民泊利用されているかどうか）
渋谷周辺民泊市況
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渋谷駅周辺はインバウンド需要、若者観光客、ビジネス需要が非常に高く、民泊稼働率は年間平均80%以上も可能なエリア。
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宿泊単価も15,000〜20,000円/泊が十分に狙える高単価ゾーン。
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ただし、渋谷周辺の民泊物件は供給過剰気味の傾向もあり、競合との差別化は必須。
想定年間利益（民泊運営モデル）
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 80%（月約24泊） |
| 平均宿泊単価 | 18,000円 |
| 月間売上 | 18,000円 × 24泊 = 432,000円 |
| 年間売上 | 432,000円 × 12ヶ月 = 5,184,000円 |
| 年間ランニングコスト | 約1,200,000円（管理費・修繕費・光熱費・清掃費・OTA手数料） |
| 固定資産税等 | 約150,000円 |
| 想定年間利益 | 約3,834,000円 |
※現況賃貸中のため、運用開始時期によっては収益化までのタイムラグあり。
改善のための運営アイデア
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海外旅行客をターゲットに「渋谷体験型民泊」としてブランディング
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外国語対応マニュアル・セルフチェックイン導入で省力運営を実現
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Instagram、X（旧Twitter）等で「渋谷民泊」として独自集客を実施
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長期滞在割引・リピート割引を積極導入し、稼働率を安定化させる
総評
✔️ 渋谷駅徒歩6分・民泊可能・商業地域という超希少物件で、立地は文句なし。
✔️ 現況賃貸中・築古・管理費増額の条件がネックだが、出口戦略も考慮すれば検討価値は高い。
✔️ 高額投資（3,250万円）なので、しっかり収支シミュレーションと管理組合ルール確認を必須。
結論：
民泊投資として非常に魅力的だが、初期投資と管理規約の詳細を必ずクリアにした上で購入検討すべき物件。