物件情報
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【物件名】オーナーチェンジ 1K中古マンション
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【価格】1,130万円
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【利回り】6.58%（月賃料62,000円）
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【所在地】東京都中野区南台4丁目
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【交通】京王線 笹塚駅 徒歩7分
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【間取り】1K
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【階数】3階 / 9階建
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【築年数】築34年
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【現況】満室稼働中
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【用途】投資用・民泊相談可
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【URL】物件詳細はこちら
民泊適正評価
| 評価項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 立地 | 笹塚駅徒歩7分、新宿まで3駅。観光エリアではなく住宅街 | △ |
| 建物 | 築34年、エレベーター付き | △ |
| 集客難易度 | 笹塚は観光客にはやや不便。短期旅行者の集客は苦戦 | △ |
| 収益性 | 賃貸としては平均的。民泊転用でも高利益は見込みにくい | △ |
| 法規制 | 民泊新法下なら180日営業制限あり、特区民泊エリア外 | × |
総合評価：★☆☆☆☆（民泊転用は非推奨）
契約前に確認するポイント
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現在の入居者の契約内容（退去予定がなければ民泊転用は不可）
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管理規約に「民泊禁止」の記載がないか詳細確認
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建物の管理状態（築34年のため修繕履歴の確認必須）
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住宅宿泊事業法による180日規制の影響（都内一般地域のためフル稼働不可）
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周辺の民泊相場・宿泊需要（笹塚エリアは宿泊施設が少ない＝潜在需要は薄い可能性）
周辺地域の平均稼働率
民泊予約サイトのデータによると、**笹塚〜幡ヶ谷エリアの平均稼働率は約50〜60％**と、都心部に比べてやや低めです。
外国人観光客の宿泊エリアとしては「やや外れ」で、新宿や渋谷の代替地程度に選ばれる傾向です。
運営した場合の想定年間利益
想定条件（民泊運営時）
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平均宿泊単価：8,000円/泊（1〜2名想定、郊外型物件のため控えめに設定）
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稼働率：55％（エリア平均程度）
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運営日数：年間最大180日（住宅宿泊事業法による制限）
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月固定費：管理費、修繕積立金、光熱費等 合計約2万円
年間収支試算
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年間売上：8,000円 × 180日 × 55％ ≒ 792,000円
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年間経費：24,000円 × 12ヶ月 ≒ 288,000円
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年間利益：約504,000円
※物件価格1,130万円に対する実質利回り：約4.46%
賃貸継続の場合（現状）
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年間家賃収入：62,000円 × 12ヶ月 ≒ 744,000円
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実質利回り：約6.58%
運営アイデア
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民泊ではなく「マンスリーマンション」「外国人長期滞在者専用賃貸」として活用する（稼働日数制限なし）
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ペット可・家具付きなど他物件との差別化を図る
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Wi-Fiやワーケーション向け設備を導入し、テレワーク需要を狙う
総評
正直、この物件は民泊転用には不向きです。
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周辺は住宅エリアで、観光拠点としての魅力は薄い
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法規制で年間180日までしか営業できず、収益上限が決まってしまう
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競争力のある宿泊単価が取れず、賃貸で運用した方が利回りが良い可能性が高い
「民泊相談可」とは書かれていますが、それはあくまで売主の見解であり、建物の管理規約・エリアの宿泊需要・法規制を総合的に考慮すると、民泊はおすすめしません。
投資として選ぶなら、民泊転用ではなく、現状のオーナーチェンジ賃貸物件として保有し、安定した家賃収入を得るスタイルが無難です。
もし他に民泊転用を真剣に考えたい場合は、
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都心観光エリア（新宿・渋谷・上野・浅草）
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特区民泊エリア（大田区・大阪市など）
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エレベーター付きの築浅マンション
といった物件を再検討することをおすすめします。