物件情報
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【物件名】足立区千住5丁目 売連棟式長屋戸建
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【所在地】東京都足立区千住5丁目
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【交通】東武伊勢崎線「北千住駅」徒歩10分
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【販売価格】990万円
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【土地面積】21.61㎡（道路部分含む、正確な接道不明）
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【建物面積】34.69㎡（増築部分未登記、実測面積不明）
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【間取り】3K
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【築年数】大正1年（築112年以上）
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【現況】空室
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【民泊】利用可能
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民泊適正評価
メリット
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北千住駅徒歩10分の好立地：交通利便性は抜群で、観光や出張利用客をターゲットにしやすい。
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低価格購入が可能：990万円という売買価格は都内では破格。初期投資を抑えたい人には魅力的。
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民泊利用可：住宅宿泊事業（民泊新法）で届け出れば、短期賃貸運営は可能。
デメリット
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再建築不可物件：接道義務を満たしておらず、将来の建替えは不可。資産価値の出口戦略が極めて厳しい。
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詳細面積が不明・未登記部分あり：登記と実際の建物が一致せず、将来的にトラブルリスクがある。融資が通りにくい点も大きなデメリット。
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築112年の超古物件：いくらフルリフォーム済でも、建物寿命はかなり限界に近い。配管や土台の老朽化リスクが高い。
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連棟式長屋（隣家一体構造）：騒音や振動が伝わりやすく、民泊運営時の近隣トラブルリスクが非常に高い。
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延床面積が狭い：34.69㎡は3K表記でもかなり手狭で、グループ利用はほぼ不可。ターゲットは1〜2名の短期利用者に限定される。
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火災リスクと避難経路問題：連棟式長屋は延焼リスクが高く、消防法上の制約や安全確保に注意が必要。
契約前に確認するポイント
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建物の現況面積と登記面積の差異（専門家立ち会い必須）
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再建築不可物件であることの将来的な資産価値（出口戦略の有無）
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消防法・建築基準法の適合状況（民泊用途に耐えうる安全性の確認）
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民泊営業許可の取得可否（建築基準法の適合証明取得難易度）
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近隣住民の理解（長屋特有の騒音トラブルに備える）
周辺地域の平均稼働率
北千住駅周辺の民泊平均稼働率は約60〜70％と、東京都内では比較的高い水準です。特に北千住は日光街道、浅草、スカイツリー方面にアクセスしやすく、短期宿泊需要も多く見込まれます。
ただし、古い木造住宅や防音性の低い物件は、稼働率が高くてもレビュー悪化で集客が低下するリスクもあります。
運営した場合の想定年間利益（辛口試算）
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平均宿泊単価：8,000円／泊（最大2人利用）
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稼働率：60％（北千住エリア平均）
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月間売上：8,000円 × 18泊 ＝ 144,000円
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月間経費：
固定資産税・光熱費・清掃費・サイト手数料・簡易宿所手続き 約50,000円 -
月間利益：94,000円
【年間利益予測】
94,000円 × 12ヶ月 ＝ 1,128,000円（年間利益）
※投資回収期間はおよそ9年。ただし、建物の耐久年数と修繕費を加味すると、このシミュレーションはかなりギリギリです。
※築年数を考慮すると、数年以内に大規模修繕の必要が発生する可能性も高い。
結論
本物件は、「北千住徒歩10分」「低価格」「民泊可能」という表面上の魅力はありますが、再建築不可・未接道・超古物件という極めて大きなリスクを抱えています。
民泊経験者で、古民家運営やリスク物件への理解が深い人にはチャンスのある物件ですが、初心者にはおすすめできません。
建物寿命の不安、将来売却できない可能性、隣家トラブルリスクを全て許容できる場合のみ検討すべき物件です。
評価：★★☆☆☆（おすすめ度 2／5）