物件情報
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所在地：東京都大田区（羽田空港5分）
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譲渡価格：200万円
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事業内容：古民家改装ゲストハウス運営（簡易宿所許可あり）
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現状稼働：月15日程度（低稼働）
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年間売上：約500〜600万円
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営業利益：約120万円（オーナー作業含む）
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設備：二段ベッド10台、エアコン5台
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賃貸契約：3年契約（延長不可）
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販売ページ：Batonz掲載ページ
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（羽田アクセス良好） |
| 家賃 | 賃貸物件（契約期間3年） |
| 建物状況 | ★★★☆☆（古民家・リフォーム済） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（羽田周辺は中規模ホテル多数） |
| 初期費用 | ★★★★★（事業譲渡200万円は格安） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（現状では利益率低め） |
総合評価：★3.5/5
小額民泊投資や、副業トライアルには最適だが、契約期限が最重要リスクポイント。
投資シミュレーション
【前提条件】
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年間売上：約600万円
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ランニングコスト（家賃、人件費ゼロ、光熱費、手数料など）：約450万円
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営業利益：約120万円（オーナー自身が清掃対応）
【改善モデル】
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稼働率：現在15日 → 25〜30日/月に引き上げ（広告強化・清掃外注）
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外注清掃費：仮に10万円/月発生と想定
仮に稼働率を上げて月30泊、売上を月約60万円に増やした場合、
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年間売上：約720万円
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ランニングコスト：約550万円（外注費含む）
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営業利益：約170万円
【契約期間】
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残り約3年の契約縛り → 実質的な投資回収可能期間は最大3年
投資回収シミュレーション
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購入費用：約200万円
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改善後年間営業利益：約170万円
【投資回収期間】
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約1年強で回収可能（改善できれば）
【重要リスク】
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賃貸契約延長不可 → 3年後には必ず退去 or 再契約交渉が必要
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家主都合で契約更新できない場合、事業撤退リスク大
競合状況とリスク
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羽田空港周辺は中価格帯のホテルや簡易宿所も多く、価格競争に巻き込まれる可能性あり
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ただし「古民家＋ゲストハウス＋低価格帯」というニッチ需要は一定層に刺さる
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口コミ評価が高く（OTA評価9以上、Google評価4以上）、リピーターを維持できれば一定の底堅さは期待できる
契約前に必ず確認すべきポイント
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賃貸契約書の内容（特に「延長不可」の厳密な条件確認）
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家主との関係・将来の更新交渉可能性
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清掃外注先の確保可否
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OTAアカウント引継ぎの確実性
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備品・設備の所有権（追加投資が不要かどうか）
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建物管理状況（古民家のため老朽化リスクあり）
総評
✅ メリット
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羽田空港近くの希少立地
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小額投資で民泊業に参入可能
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初期費用が極小（200万円）
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口コミ評価・リピーター基盤あり
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運営経験・ノウハウがパッケージで引き継げる
❌ デメリット
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賃貸契約は延長不可（残り最大3年）
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建物老朽化リスク（古民家）
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稼働率が現状低く、テコ入れ必須
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オーナー自己清掃モデルのため外注費の増加で利益圧迫可能性あり
結論：
「低リスクで民泊事業を短期間経験したい人」「東京で民泊を試したい副業志向の人」にはかなり魅力的な案件。
一方で、本格的な長期投資・資産形成を目指す人には全く向かない案件です。
特に「契約延長不可」は致命的リスクなので、事前に家主と交渉し、将来の更新可否を確認するのが絶対条件です。