物件情報
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物件名：別府・鉄輪温泉 一棟貸し宿泊施設（旅館業登録済）
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所在地：大分県別府市鉄輪温泉エリア
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譲渡価格：350万円
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賃料：月額80,000円
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構造：戸建て2階建
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備品：家具・家電付き（ベッド、備品一式）
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販売ページ：Tranbi掲載ページ
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（別府・鉄輪温泉徒歩5分は強い） |
| 家賃 | ★★★★☆（月8万円は割安） |
| 建物状況 | ★★★☆☆（即営業可能だが築年数不明） |
| 競合状況 | ★★☆☆☆（周辺に一棟貸し多数、競争激化エリア） |
| 初期費用 | ★★☆☆☆（譲渡金350万円は安くはない） |
| 収益性 | ★★★☆☆（運営次第で黒字化可能だが努力必須） |
総合評価：★3.0/5
立地・コストは魅力だが、既存集客実績が無く、収益化までの道のりは甘くない。
契約前に確認するポイント
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建物の築年数・耐震性の確認（記載なし）
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家賃改定の可能性（個人オーナーの場合、更新時に家賃が上がるリスクあり）
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旅館業登録の正式な引継ぎ方法
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過去の宿泊履歴・レビューの有無（ほぼ販売実績なしと推測）
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競合物件の稼働率・料金を必ず調査
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OTA（Airbnb、Booking.comなど）の掲載状況、写真、レビュー引継ぎの可否
周辺地域の平均稼働率
別府市全体の民泊・一棟貸しの平均稼働率は40〜50％程度ですが、鉄輪温泉のような競争エリアでは稼働率が30〜35％程度に落ち込むケースも多いです。宿泊単価は確かに高め（1泊40,000〜50,000円）が可能ですが、周辺の老舗旅館や設備の整ったホテルと真っ向勝負になるため、ブランディングとリピート顧客の獲得が必須です。
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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平均宿泊単価：40,000円/泊
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平均稼働率：35%（地域平均よりやや低めで計算）
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月間宿泊数：約10泊
【月間売上】
40,000円 × 10泊 = 400,000円
【月間経費】
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家賃：80,000円
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清掃費：約100,000円（10回×10,000円）
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OTA手数料：約40,000円（売上の10％）
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水道光熱費：約30,000円
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その他消耗品・Wi-Fi：約10,000円
【月間利益】
400,000円 - 80,000円 - 100,000円 - 40,000円 - 30,000円 - 10,000円 = 月間利益 約140,000円
【年間利益】
約1,680,000円
※ただし、月に5泊しか稼働しない場合はほぼトントン、3泊以下だと赤字転落。
総評
✅ メリット
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鉄輪温泉徒歩5分は間違いなく観光客に魅力的
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旅館業登録済みで365日営業可能（民泊新法の年間180日制限なし）
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家賃が低く利益率は高め
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家具・家電付きで即営業開始できる
❌ デメリット
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譲渡価格350万円は、ほぼ実績ゼロ物件としてはやや割高
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現オーナーは「住むことが優先」で集客実績ほぼなし → ゼロからマーケティング構築が必要
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鉄輪温泉は一棟貸しの激戦区 → 競合との差別化が難しい
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清掃費1回1万円と高く、低稼働月は即赤字化
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OTAでの販売経験が少ないため、写真・運営ノウハウの整備が必須
結論：民泊経験者向けの物件
この物件は**「ゼロから集客・運営を構築できる民泊経験者」にとってはチャレンジしがいのある案件**です。一方、民泊初心者が飛びつくにはかなりリスクが高く、清掃管理やレビュー獲得が上手くいかないと簡単に赤字に転落します。
鉄輪温泉という一等地を活かすには「施設ブランディング」「OTA運用のスキル」「現地の業者連携（清掃・管理会社）」が欠かせません。
もしあなたがすぐに利益が欲しい場合や、民泊運営未経験の場合は手を出さない方が無難です。
ある程度経験を積んだ上で再検討することをおすすめします。