物件情報
【物件名】門司区奥田 収益戸建て
【住所】福岡県北九州市門司区奥田1丁目
【最寄駅】JR鹿児島本線 門司駅（小倉駅から1駅）
【価格】200万円
【面積】延床88㎡（4DK）
【建物階数】2階建
【土地面積】約166㎡
【特徴】ルーフバルコニー付き、バス停目の前、現状で使用可能、リフォーム不要との記載あり
【物件詳細】物件詳細はこちら
民泊適正評価（★5段階）
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立地：★★★☆☆
⇒ 小倉駅から1駅と交通アクセスは良いが、門司駅周辺は宿泊需要が強いわけではない。門司港レトロからはやや距離あり。 -
物件状態：★★★☆☆
⇒ 現状使用可能だが、築年数不明。中古戸建てのため、見えない修繕リスク（配管、屋根、電気設備等）が潜在。 -
収益性：★★☆☆☆
⇒ 購入価格は安いが、北九州エリアの民泊稼働率は50〜60%程度。1泊単価が安いため、高収益を狙うには稼働の安定が不可欠。 -
家賃・購入価格バランス：★★★★☆
⇒ 200万円で購入できる点は大きなメリット。ただし、固定資産税やメンテナンス費を考慮すると、長期保有でコストは積み上がる。 -
総合評価：★★★☆☆
⇒ 初期投資は少なく済むが、集客や運営負担は決して軽くない。民泊で「簡単に儲かる」と思うと痛い目を見る物件。
契約前に確認するポイント
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築年数・修繕履歴の確認：物件の築年数が記載されていない点は大きな注意ポイント。雨漏り、シロアリ、配管腐食など、隠れた不具合がないか現地確認必須。
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民泊用途の法的確認：門司区の民泊営業許可要件を事前に確認すること。用途地域や近隣住民からのクレームリスクも把握しておく。
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近隣相場の把握：北九州市内の民泊価格帯は低く、門司駅周辺は1泊4,000～6,000円程度が一般的。高価格帯での勝負は難しい。
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周辺の集客力：門司港レトロから徒歩圏ではないため、わざわざ宿泊する理由を提供する必要あり（家族連れ、ペット可等の付加価値戦略が必要）。
周辺地域の平均稼働率
北九州市全体の民泊稼働率はおおよそ50～60%程度です。博多や天神と比較すると大きく劣り、特に門司エリアは観光需要が限定的で、安定稼働を目指すにはリピート客や地元利用客の取り込みが重要となります。
門司港レトロは北九州市内でも有数の観光スポットですが、そこから徒歩でアクセスできるわけではなく、ターゲット層が絞りづらい点は集客上のデメリットです。
運営した場合の想定年間利益
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1泊あたり宿泊料金：5,000円（周辺相場）
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稼働率：55%
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想定年間宿泊日数：約200日
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想定年間売上：5,000円 × 200日 ＝ 1,000,000円
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想定年間経費（光熱費・清掃・OTA手数料等）：約40万円
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固定資産税・メンテナンス積立：10～15万円
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年間利益：約45～50万円
※購入費200万円と比較すると利回り約25%と一見高利回りですが、あくまで高稼働を維持した場合の試算です。
総評
確かに購入価格200万円で、民泊として利用可能な戸建て物件は投資対象として魅力があります。しかし、この物件を「簡単に儲かる格安投資」と誤解すると失敗リスクが高くなります。
【この物件のメリット】
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小倉駅から1駅、交通の便は良い
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バス停目の前で生活利便性も高い
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現状で使用可能、すぐに民泊スタートできる
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初期投資が非常に低い
【この物件のデメリット】
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築年数が不明で見えない修繕リスクがある
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北九州・門司エリアの民泊需要は限定的
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民泊競合物件が多く、価格競争が激しい
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高収益化には稼働率維持と差別化戦略が必須
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民泊営業に必要な消防設備や許認可確認は自己責任
結論として、民泊初心者が「安いから儲かるだろう」と飛びつくのは危険です。集客努力、レビュー管理、清掃手配、価格調整など、日々の地道な運営が必要であり、「ほったらかし投資」で利益を出せる物件ではありません。
一方で、民泊経験者や、既に北九州エリアで複数物件を運営している方が、追加投資先として買うのは「検討の価値あり」です。
安さだけに目を奪われず、リスクと手間をしっかり理解したうえで判断することを強くおすすめします。