物件情報
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所在地：東京都豊島区近辺（正確な住所は非公開）
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規模：約99㎡（大人数向け物件）
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宿泊人数：1〜12名
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宿泊価格：38,000〜60,000円/泊
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運営方式：Airbnbでの集客、清掃は外部委託
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アクセス：池袋駅まで電車で2分（駅名不明）
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現状：社員なし、副業レベルでの自走型運営
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売却希望価格：1,350万円
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★★★（池袋近辺、観光・交通利便性は非常に高い）
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収益性：★★★★☆（高単価設定・広さを生かした利益率）
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リスク管理：★★★☆☆（180日規制+マンスリー、需給変動リスク）
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再現性：★★☆☆☆（物件の希少性高く、同条件の再取得困難）
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投資回収可能性：★★★☆☆（3〜4年で回収見込み、だが変動要素多し）
契約前に確認するポイント
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稼働実績の詳細データ：Airbnbの実際のカレンダー、収入履歴を確認すること。
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清掃外注費の詳細：1回あたりのコスト、繁忙期と閑散期の差を精査。
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マンスリープランの入居実績：180日以外の収益源の安定性は不明。
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建物用途と消防法・旅館業法適合性：大箱民泊は法的リスクが高いため要注意。
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近隣住民とのトラブル歴：大人数宿泊時の騒音やゴミ問題の懸念あり。
周辺地域の平均稼働率
豊島区のAirbnb稼働率はコロナ後の需要回復とともに60〜75%程度を推移。特に大箱物件は法人団体や家族連れからの需要が増えており、競合は比較的少ないが、稼働が季節変動に左右されやすいのが現実です。2024年のデータでは、繁忙期（4〜5月、10〜12月）に収益の8割が集中する傾向があります。
運営した場合の想定年間利益
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平均宿泊価格：49,000円/泊
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年間稼働日数：180日（法規制上限）＋マンスリー収益想定120日分
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年間宿泊売上：約1,150〜1,600万円
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清掃・運営コスト：約400〜500万円
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想定営業利益：約450〜500万円
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投資回収期間：約3年（理論上）
総評（まとめ）
本案件は、立地と物件規模から見れば明らかに希少性が高く、一見魅力的なM&A案件です。しかし、180日規制を前提にした運営の不安定さ、マンスリープランの実績不透明さ、Airbnb集客の変動性を考慮すると、利益が出ていてもその持続性には疑問が残ります。
売却価格1,350万円は「回収できない額ではない」が、副業レベルで“自走可能”な条件が整っている人でなければ運営の負荷は大きくなるでしょう。法人としてスケールしたい人には向きませんが、インバウンド需要を捉えてスポット的に収益を狙いたい個人事業者には検討の余地がある案件です。