■物件情報
-
物件所在地：東京都葛飾区新小岩
-
建物形態：一戸建て（内部造作済み）
-
営業形態：民泊新法届出済・AirbnbおよびBooking.comに掲載
-
差別化要素：ペット可
-
年間営業利益：約240万円
-
売却希望価格：750万円
-
清掃業務：自社対応／外注も可
■民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（23区内だが中心地から遠い） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（利益率は悪くないが投資回収に時間） |
| 差別化要素 | ★★★★☆（ペット可は希少で需要あり） |
| 運営開始のしやすさ | ★★★★☆（造作・届出済み、即運営可） |
| 長期安定性 | ★★☆☆☆（新小岩の需要次第） |
| 総合評価 | ★★☆☆☆ |
辛口ポイント：
-
売却価格750万円に対して利益240万円は投資回収に約3年以上を要し、突発費用や稼働変動を考慮すると高リスク。
-
新小岩は外国人にとって知名度が低く、浅草・新宿・渋谷などと比べて集客力で劣る。
-
ペット可で差別化はできているが、トラブルリスク（騒音・匂い）も。
■契約前に確認するポイント
-
固定費・維持費の実態：光熱費・清掃費・プラットフォーム手数料などが利益を大きく圧迫する可能性あり。
-
建物の築年数・修繕履歴：記載がないため、現地確認必須。
-
近隣住民との関係：民泊の運営可否ではなく、トラブルリスクを確認。
-
ペット可の運用ルール：備品破損や清掃頻度が通常より高まる。
-
清掃体制の再確認：内製の継続が難しい場合、外注費で利益がさらに減少する恐れあり。
-
競合物件との価格比較：同条件でより立地の良い案件がないか要調査。
■周辺地域の平均稼働率
東京都内でも新小岩周辺は民泊密集エリアではなく、**稼働率は平均40〜55％**程度と想定されます（AirDNA等による類似データに基づく推定）。浅草・上野・池袋等のエリアよりは劣るが、価格設定と差別化によって改善の余地あり。
■運営した場合の想定年間利益
-
月稼働率：50％
-
平均宿泊料金：12,000円（清掃費込み）
-
月売上：12,000円 × 15日 = 180,000円
-
年間売上：約216万円
-
年間経費見込：約60万円（清掃・光熱費・手数料など）
-
年間利益：約156万円前後（理想値）
→ 記載の240万円はやや理想値寄りと推定。実際の経費・稼働変動により大きく下振れするリスクも。
■総評
「ペット可」という明確な武器を持つ戸建民泊案件ではあるものの、新小岩という立地における集客力の不安、売却価格に対する利益回収期間の長さを踏まえると、慎重な判断が必要です。特に、「すぐに利益が出る」と思って飛びつくと、想定外の維持コストに悩まされる可能性があります。民泊ビギナーには不向き。中級者〜上級者で、地域特性に合わせたマーケティングができる方限定で検討すべき案件と言えるでしょう。