1. 物件概要
東京都豊島区高田1丁目の5階建て3階部分に位置する、48.53㎡の2LDK賃貸マンションです。1992年11月建築（築33年8ヶ月）の鉄骨造。賃料は25.00万円（管理費なし）、敷金2ヶ月（50.00万円）、礼金1ヶ月（25.00万円）で、契約期間は2年です。
募集要項に【民泊相談可】と記載されていますが、現在の豊島区の超強力な上乗せ規制を考慮すると、一般的な民泊新法での単独運用は赤字が確定します。広さと間取り（2LDK）、そして「事務所使用可」という特記を活かした特殊な座組みが求められる、超玄人向けの案件です。
-
物件詳細URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13116/1133763828/00276821/x01133763828.html
-
賃料 / 管理費等: 25.00万円／月 ／ 管理費・共益費：なし
-
敷金 / 礼金: 2ヶ月（50.00万円） ／ 1ヶ月（25.00万円）
-
間取り / 専有面積: 2LDK ／ 48.53㎡
-
アクセス: 副都心線「雑司が谷」駅 徒歩9分、東西線「早稲田」駅 徒歩13分
-
情報公開日: 2026年6月13日
2. 物件を襲う豊島区「新・上乗せ条例」の致命的なタイムリミット
豊島区が可決した最新の改正条例により、本物件で住宅宿泊事業（民泊新法）を行うには以下の2つの絶望的な壁が存在します。
-
壁1：令和8（2026）年12月16日以降、新規開設が「完全禁止」のエリア 豊島区は区内の約7割を占める「住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区」での新規民泊開設を全面禁止しました。本物件のある高田1丁目の大部分は住居地域および文教地区に該当するため、2026年12月16日以降は民泊新法の届出自体が一切できなくなります。勝負できるのは、条例施行前の「今」滑り込ませる場合のみです。
-
壁2：区内全域で既存店含め「年間120日」へ営業縮小 さらに同施行日以降、区内全域で民泊の営業可能日数が180日から「年間120日間」に減らされます。しかも、営業していいのは「春休み（3/15〜4/10）」「夏休み（7/1〜8/31）」「冬休み（12/15〜1/14）」の指定された期間のみ。これ以外の期間は、民泊としてゲストを1泊も泊めることができません。
結論： 毎月25万円（年間300万円）の固定家賃がかかるこの物件で、指定された120日だけの民泊営業では、どれだけ単価を上げても確実に大赤字になります。
3. この物件で生き残るための唯一の戦略：「民泊＋マンスリー」のハイブリッド運用
年間120日しか民泊ができない以上、残りの「245日間」の空白をどうマネタイズするかがすべてです。この物件のポテンシャル（48㎡・2LDK・副都心線／東西線利用）を活かすなら、以下のハイブリッドカレンダーを組む以外に道はありません。
-
「事務所使用可」と「早稲田」という立地の強み: 早稲田・雑司が谷エリアは、早稲田大学をはじめとする学校が多く、外国人留学生や客員教授の中長期滞在需要（1〜3ヶ月）が極めて旺盛です。民泊が禁止される期間を「定期建物賃貸借契約（1ヶ月以上のマンスリー）」に切り替えることで、家賃の持ち出しを防ぎつつ、民泊期間に利益をブーストさせる体制を作ります。
4. ハイブリッド運用でのリアルな収支シミュレーション（年換算）
家賃25万円、初期投資210万円（物件取得140万＋大人数用家具家電70万）をベースに、ハイブリッド運用を行った場合の現実的な収支です。
💰 収入の部
-
民泊期間（120日のうち実稼働100日想定）
-
大人数（5〜6名）対応の2LDKのため、ハイシーズン指定期間のADR（平均客室単価）は強気の40,000円。
-
40,000円 × 100日 ＝ 4,000,000円
-
-
マンスリー期間（245日のうち実稼働180日想定）
-
2LDK家具付き物件として、月額28万円（水道光熱費・管理費込）で貸出。
-
28万円 × 6ヶ月分 ＝ 1,680,000円
-
-
【年間総売上】：4,000,000円 ＋ 1,680,000円 ＝ 5,680,000円
💸 支出の部（年間）
-
賃料（固定）：25万円 × 12ヶ月 ＝ 300万円
-
水道光熱費・Wi-Fi（マンスリー・民泊共通）：約36万円
-
民泊運用代行・マンスリー管理費（一元管理）：約80万円（売上の約14%想定）
-
【年間総経費】：約416,000円
📊 最終手残りと回収期間
-
年間純利益：5,680,000円（売上） － 4,160,000円（経費） ＝ 1,520,000円／年（月平均 約12.6万円）
年間152万円の純利益となるため、初期投資210万円の回収にかかる期間は約1年5ヶ月（17ヶ月）。2年契約（24ヶ月）を完走すれば、投資元本をすべて回収した上で、手元に約94万円の純利益が残る計算になります。