1. 物件概要
東京都新宿区上落合2丁目に位置する、専有面積30.33㎡の1Kデザイナーズマンションの最上階（5階建ての4階・5階部分の4階）です。2026年4月に建築されたばかりの、ピカピカの「新築」RC造物件です。
募集要項に【民泊許可物件・先行契約】と明記されており、最初から宿泊事業の転貸許可が公認されています。月額賃料は19.50万円（管理費・共益費なし）。契約形態が「定期借家契約 3年」となっている点、そして礼金が「4ヶ月分（78万円）」に設定されている点が、事業シミュレーション上の最大のポイント（かつ障壁）となります。
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物件詳細URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13104/030H100503890676/160059001/x1030H100503890676.html
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賃料 / 管理費等: 19.50万円／月 ／ 管理費・共益費：なし
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敷金 / 礼金: 1ヶ月（19.50万円） ／ 4ヶ月（78.00万円）
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間取り / 専有面積: 1K ／ 30.33㎡
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建物構造 / 所在階 / 築年数: RC造 ／ 4階（5階建） ／ 新築（2026年4月建築）
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アクセス:
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東京メトロ東西線「落合」駅 徒歩1分（駅前）
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JR中央・総武線「東中野」駅 徒歩9分
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西武新宿線「中井駅」徒歩12分
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主要設備: 最上階、デザイナーズ、エアコン、バス・トイレ別（IHクッキングヒーター）、浴室乾燥機・衣類乾燥機、室内洗濯機置場、フローリング、24時間換気システム、セキュリティ会社加入済、都市ガス、エレベーター
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初期物件取得費用（目安）:
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前賃料（19.50万）＋敷金1ヶ月（19.50万）＋礼金4ヶ月（78.00万）＋仲介手数料1.1ヶ月（21.45万）＋保証会社初回費用（総賃料の100%・19.50万）＋その他損保等（約3.00万）＝ 総額 約160.95万円前後
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（※新築の民泊公認物件ゆえ、礼金4ヶ月が重く、物件を借りるだけで約161万円の初期費用が必要です。ただし初期費用のカード決済が可能です）
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情報公開日: 2026年4月27日（情報更新日：2026年6月13日）
2. 物件のアドバンテージ：「駅徒歩1分」×「新築デザイナーズ」という絶対的ブランド
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インバウンドが迷わない「東西線落合駅 徒歩1分」のロケーション: 民泊において、ゲストが道に迷わない「駅徒歩1分（ほぼ駅前）」は、OTA（予約サイト）のレビューにおいて最高の武器になります。東西線を使えば、日本橋や大手町へ直結。さらに徒歩9分の「東中野」駅を使えば、中央・総武線で「新宿」駅までわずか2駅（約4分）、「秋葉原」駅へも一本です。観光大国東京のどこへ行くにもストレスがない立地です。
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「2026年新築RCデザイナーズ」による高レビュー確約: インバウンドゲストは日本の「新しくて綺麗なデザイナーズマンション」を非常に好みます。築古物件と違い、エアコンや浴室乾燥機、水回りトラブルのリスクが極めて低く、「部屋が古い・汚い」という理由で低評価（星1〜3）をつけられるリスクが皆無です。30㎡の広さがあるため、1Kの間取りながら、ダブルベッド2台（またはダブル1台＋ソファベッド1台）を配置して「大人3〜4名」まで収容可能です。ワンルームながら高単価を狙えるポテンシャルがあります。
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「3年定期借家」による中長期の事業安定性: 東京の民泊可能物件は「1年〜2年契約」が多く、投資回収が終わった途端に契約終了（オーナーの心変わり等）になるリスクが常にあります。しかし、ここは「3年間」の営業が確約されているため、初期費用が重くても、2年目・3年目でしっかりと利益を刈り取る長期的な事業計画が立てられます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント：新宿区の「月曜〜金曜禁止」ルール
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地雷：高田馬場〜落合周辺に多い「住居専用地域」の上乗せ規制: 最優先で確認すべきは、この物件の住所（上落合2丁目）の「用途地域」です。もしここが「第一種・第二種住居専用地域」だった場合、新宿区の条例により「月曜日の正午から金曜日の正午まで（平日）の民泊営業が完全禁止」となります。平日が使えない場合、営業できるのは「金・土・日」の週末のみとなり、法律上の180日すら消化できず、年間最大156日（実質稼働は100日以下）に制限されます。家賃19.5万円の物件で週末しか稼働できない場合、100%赤字になります。 ※もし「商業地域」または「近隣商業地域」であれば、曜日制限はなく、フルに年間180日営業が可能です。仲介会社へ、「用途地域は商業系か、それとも平日の営業制限がかかる地域か」を真っ先に確認してください。
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新築ワンルームで総投資「約220万円」の回収ライン: 物件取得費（約161万円）に、新築のデザイン性を活かした家具家電・インテリア、スマートロック等の設置費用（約60万円）を合わせると、初期投資総額は約220万円に達します。30㎡の1Kとしてはかなり重い投資になるため、家賃19.5万円＋運営経費を払いながら、3年の契約期間内でどう回収するかの緻密な計算が必要です。
4. 条件別収支シミュレーション：180日フル営業 vs マンスリーハイブリッド
用途地域が【商業地域】の場合（曜日制限なし、180日フル民泊）
平日も営業可能なエリアの場合、新法180日をインバウンドのハイシーズン（桜、夏休み、紅葉、年末年始、各月週末）に全集中させます。
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想定ADR（客室単価）: 新築・駅徒歩1分の強みで 18,000円（3〜4名宿泊）
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年間稼働日数: 180日のうち160日宿泊（稼働率88%）
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年間総売上: 18,000円 × 160日 ＝ 2,880,000円
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年間維持経費: 家賃234万円（19.5万×12）＋光熱費・通信費等24万円＋代行手数料等 ＝ 約280万円
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【結論】: 180日フルに民泊をやっても、売上288万円に対し経費が約280万円かかり、年間手残りは数万円〜トントンになります。新築・駅1分でも、180日制限と家賃19.5万円の壁により、民泊単体では初期投資220万円の回収は不可能です。
- 民泊とマンスリーのハイブリッド運用を組むことで、民泊で年間の経費を稼ぎ、マンスリーで利益分を稼ぎ出すということが可能となります。用途地域が住居専用地域でないこと、マンスリーとのハイブリッド運営が可能であることが前提条件となりますので、事前に必ず調査と確認を行う様にしましょう。