1. 物件概要
群馬県甘楽郡甘楽町大字小幡に位置する、延床面積166.44㎡の大型木造2階建て一戸建て（6LDK＋納戸）です。1994年6月建築（築32年1ヶ月）ですが、2026年6月に内装全面（床・壁・天井・建具）および外構のフルリフォームを完了したばかりの、極めて良好なコンディションの空き家物件です。
賃料は10.80万円（管理費・共益費なし、事業用のため消費税別途）。地方ならではの広大なスペースでありながら、周囲は歴史的な情緒が漂う落ち着いた環境に位置しています。
初期費用は礼金なし、敷金1ヶ月（10.08万円、ペット飼育時は敷金2ヶ月）で、契約期間は2年。間取りは10名以上の超大型グループを狙える166.44㎡の6LDK、さらに敷地内に3台分以上の無料駐車場、トイレ2ヶ所、システムキッチンといった大人数収容に必要な基本設備をクリアしています。さらに「フリーレント2ヶ月」がついており、最初の2ヶ月間は家賃が完全に無料になるという破格の条件が設定されています。
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物件詳細URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/10384/6991096128/00274878/x06991096128.html
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賃料 / 管理費等: 10.80万円／月 ／ 管理費・共益費：なし
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敷金 / 礼金: 1ヶ月（10.80万円） ／ なし
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間取り / 専有面積: 6LDK ＋ 納戸 ／ 166.44㎡
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建物構造 / 所在階 / 築年数: 木造2階建 ／ 2階建 ／ 築32年1ヶ月（1994年6月建築、2026年6月内装・外装リフォーム済）
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アクセス: 上信電鉄上信線「上州福島」駅 徒歩3,200m（※完全な車社会エリアにつき、マイカー・レンタカーでのアクセスが前提となります）
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主要設備: 駐車場（3台分以上無料）、バルコニー、バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、収納スペース、洗濯機置場、洗面所、プロパンガス、システムキッチン、リフォーム済
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初期物件取得費用（目安）:
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前賃料（FR2ヶ月のため0円）＋敷金1ヶ月（10.80万）＋礼金（0円）＋仲介手数料（1.1ヶ月分・11.88万）＋保証会社初回費用（家賃の50%〜・5.40万）＋火災保険料（2年・1.80万）＝ 総額 約29.88万円前後
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（※東京のワンルームを借りるよりも遥かに安い、驚異の「30万円以下」というまとまった初期費用で166㎡の巨大な拠点が手に入ります。さらに現況貸出で民泊・転貸が公認されています）
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情報公開日: 2026年6月13日
2. 物件のアドバンテージ：織田ゆかりの城下町「小幡」ブランドと、10人以上を泊められる166㎡超の一棟貸し
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歴史観光のハブとなる「甘楽町小幡」のロケーション: 本物件がある甘楽町大字小幡は、織田氏ゆかりの城下町として知られ、名水百選「雄川堰」や美しいさくら並木など、日本の伝統的な原風景が残る隠れた観光エリアです。世界遺産「富岡製糸場」まで車で約15分、「群馬サファリパーク」まで約20分、さらに人気リゾート「軽井沢」へも車で1時間圏内と、北関東・上信越のドライブ観光拠点として非常に強力な立地ブランドを持っています。
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「6LDK・166㎡超」がもたらす高単価・超大人数グループ集客: 「3ファミリー合同の旅行」「大学のサークル合宿」「企業の開発・オフサイト合宿」「親戚一同の集まり」といった、10〜15名規模の超大型グループを1棟丸ごと収容できます。この規模の人数を泊められる競合施設が地域周辺にほとんどないため、強烈な差別化（ブルーオーシャン）と高単価運用が狙えます。
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「今月リフォーム完了」を逆手にとったブランディング: 2026年6月に内装（床・壁・天井・建具）および外装（外構）の全面リフォームを完了したばかりです。地方の築古戸建て民泊で最もレビュー低下に繋がりやすい「水回りの古さ」や「建物全体の清潔感のなさ」というリスクが最初から排除されているため、OTA（Airbnb等）で高評価を獲得しやすく、宿泊単価を引き上げる強い土壌があります。
3. 運営に向けた実務チェックポイント：冬場の光熱費の壁と、「車社会」前提の集客ハードル
地方、特に群馬の一棟貸し戸建てでの民泊（住宅宿泊事業）は、地方ならではのリスクの見極めを間違えると「想定外の赤字」に直結します。以下の3点は必ず確認してください。
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冬期のプロパンガス・電気代のリスク: 群馬の冬は非常に冷え込みます。本物件は166㎡という大空間の木造住宅で、プロパンガス仕様です。冬場に大人数グループが各部屋でエアコンや床暖房、給湯を同時にガンガン使用すると、光熱費が1ヶ月で7万〜10万円近くまで跳ね上がるリスクがあります。宿泊費に「冬季暖房費」をあらかじめ織り込むか、エアコンのスマート管理などの実務対策が必須です。
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「100%マイカー・レンタカー」前提の集客・アクセス導線: 最寄駅から徒歩40分以上（3,200m）離れているため、公共交通機関で来る観光客はターゲットから完全に外れます。紹介文には必ず「無料駐車場3台分以上あり」「練馬ICから車で約1時間半」「富岡製糸場へのドライブ拠点に最適」など、車移動を前提としたアピールを前面に出し、車を持たないインバウンド向けには提携レンタカーなどの導線案内を用意する必要があります。
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「年間180日制限」を埋める平日の稼働対策: 群馬県には厳しい曜日制限（上乗せ条例）は基本的にありませんが、民泊新法である以上「年間180日」の営業制限はかかります。春の桜や夏のBBQ、秋の紅葉シーズンは一瞬で埋まりますが、問題は冬場や平日のローシーズンです。「事務所使用可」という特記を活かし、平日はIT企業の合宿やワーケーションの短期拠点としてBtoBで法人に転貸する仕掛けを準備しておく必要があります。
4. 行うべき実務アクションと新法180日収支シミュレーション
地方の格安賃料（月10.8万円）を活かし、年間180日の営業で初期投資を最速で回収し、利益を残すかのリアルな試算です。2年契約（24ヶ月）をフルに全うするためのモデルを構築します。
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ステップ1：「ゴミ回収ルート」の確認 民泊から出るゴミは家庭ゴミではなく「産業廃棄物」扱いになります。地域の回収業者と個別契約がスムーズに結べるか、現地でのゴミ保管場所が確保できるかを必ず確認してください。
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ステップ2：現地での「BBQ（バーベキュー）許容度」の近隣確認 地方の一棟貸しにおいて「庭でBBQができるか」は、夏の集客力を数倍左右する重要要素です。近隣住民との距離感や、夜間何時までBBQが許容されるかを事前に確認します。
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ステップ3：10名以上収容・地方一棟貸しターゲットの収支シミュレーション
初期投資を抑え、高ROIを狙います。物件取得に約30万円。家具家電・インテリア（6つの部屋を埋めるベッドや布団一式、大型プロジェクター、大人数用ダイニングテーブル、BBQ機材、スマートロック設置）に約120万円。フルリフォーム済のため追加工事なしとして、総初期投資額を「約150万円」と想定します。
毎月の固定経費は、家賃10.8万円（※税込約11.8万円）に、水道光熱費、Wi-Fi代、運営管理代行手数料、OTA手数料、清掃費（都度発生分を平均化）を加え、年間を通じた平均の維持総経費を「約22.6万円/月」（年間固定費・経費総額：約272万円）と弾きます。 「
最新リフォーム済・最大12名以上泊まれる一棟貸し」の希少性を活かし、大人数グループの週末利用やハイシーズンを狙い撃ちすることで、1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「35,000円（清掃費除く）」に設定します。 新法の180日枠のうち、年間110日の稼働（稼働率61%）を達成した場合：-
年間総売上: 35,000円 × 110日 ＝ 3,850,000円／年（月平均 約32.0万円）
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年間総固定費・維持経費: 約2,720,000円／年（月平均 約22.6万円）
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年間実質手残り（純利益）: 3,850,000円 － 2,720,000円 ＝ 1,130,000円／年（月平均 約9.4万円）
年間約113万円の純利益が出るため、初期投資の150万円は1年4ヶ月（16ヶ月）で回収可能という想定になります。稼働率がもう少し下がった場合でも利益は見込めるため、着実に収益を出せる可能性が高い物件です。
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