1. 物件概要
東京都墨田区東駒形1丁目に位置する、使用部分面積31.09㎡の貸事務所物件です。5階建て鉄骨造ビルの4階部分にあたり、新耐震基準（1991年7月建築、築35年）に適合しています。
備考欄に「民泊相談可」と明記されており、浅草・スカイツリーエリアの強力な観光需要を背景とした宿泊事業への転用が貸主から許諾・協議可能な商用テナント案件です。
交通アクセスは極めて優秀で、東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅から徒歩8分、都営大江戸線「蔵前」駅から徒歩7分と、成田・羽田の両空港からの浅草線直通アクセスおよび都内主要観光地への銀座線アクセスが抜群な立地です。
月額賃料14.30万円（管理費・共益費11,000円、月額総固定費15.40万円）に対し、敷金なし・礼金2ヶ月（28.60万円）、保証金3ヶ月（42.90万円、解約時1ヶ月分償却）が設定されています。契約形態は2年間の定期借家契約です。室内はバス・トイレ別で、シャワールームや室内洗濯機置場など、民泊転用を見据えた基本水回りが既に整備されています。
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物件詳細URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13107/6991095240/00274904/x06991095240.html
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賃料 / 管理費等: 14.30万円／月 ／ 管理費・共益費：11,000円／月（月額総固定費：15.40万円）
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敷金 / 礼金 / 保証金: なし ／ 2ヶ月（28.60万円） ／ 3ヶ月（42.90万円、解約時1.00ヶ月償却）
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使用部分面積: 31.09㎡（坪単価：1.53万円）
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建物構造 / 階数 / 築年数: 鉄骨造 ／ 5階建ての4階部分 ／ 築35年（1991年7月建築、新耐震基準適合）
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契約形態 / 期間: 定期借家契約 ／ 2年
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アクセス:
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東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅 徒歩8分
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都営大江戸線「蔵前」駅 徒歩7分
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設備・インフラ: オートロック、エアコン、給湯、バス・トイレ別、シャワールーム、室内洗濯機置場、収納スペース、都市ガス
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初期物件取得費用（目安）:
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前賃料・管理費（15.40万）＋礼金2ヶ月（28.60万）＋保証金3ヶ月（42.90万）＋仲介手数料（1ヶ月分・14.30万）＋保証会社初回費用（総賃料の50〜100%として約7.7万〜15.40万）＋火災保険料（テナント用・約3.00万）＝ 総額 約111.9万〜119.6万円前後
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（※商用テナント契約として保証金等の初期コストは発生しますが、浅草エリアの民泊可能案件としては非常にコンパクトかつ現実的な初期投資額に抑えられています）
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情報公開日: 2026年6月13日
2. 物件のアドバンテージ：浅草・蔵前を庭にする「最強のインバウンド立地」
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空港・観光直結のトリプルアクセスによる高い客室単価（ADR）: 成田・羽田空港から乗り換えなしでアクセスできる都営浅草線「浅草」駅、下町カルチャーのハブである銀座線「浅草」駅、そしてお洒落なカフェ街として海外若年層に爆発的な人気を誇る「蔵前」駅がすべて徒歩7〜8分圏内です。この立地は、インバウンドゲストの集客において最上級のフックとなり、31㎡のコンパクトなワンルームクラスでありながら、周辺競合の一歩上を行く高い宿泊単価を狙えます。
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貸事務所でありながら「バス・トイレ別・シャワールーム完備」: 一般的な「貸事務所」を宿泊施設にコンバージョン（用途変更）する場合、最も莫大なコストがかかるのが「オフィストイレから、浴室・シャワー環境への水回り新設工事」です（通常100万〜200万円規模）。しかし本物件は最初からバス・トイレ別、シャワールーム、室内洗濯機置場が設置されており、内装工事費を劇的に圧縮して即戦力として立ち上げることができます。
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比較的静かな住環境と観光地への近接性: 隅田川を渡った東駒形エリアに位置するため、浅草中心部の喧騒から適度に離れた落ち着いたエリアです。ゲストにとって「静かに眠れる下町の滞在拠点」としてレビューでの高評価を獲得しやすく、リピーターや長期滞在（連泊）を引き込みやすい環境が整っています。
3. 運営に向けた実務チェックポイント：墨田区の週末営業制限と「2年定期借家」の回収猶予
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墨田区の住宅宿泊事業法（新法民泊）における「平日営業禁止」の上乗せ条例: 墨田区で住宅宿泊事業（新法）を行う場合、非常に厳しい上乗せ条例が適用されます。「家主不在型」かつ「周辺に管理者がいない」場合、区内の住居専用地域などでは平日の営業が全面的に禁止され、週末（金土日）や祝日等しか稼働させられない厳しい制限が存在します。 ただし、本物件の用途地域が「商業地域」や「工業地域」など、制限の対象外となる区域であるか、あるいは「簡易宿所（旅館業法）」としての許可要件をクリアできるかによって、365日フル営業が狙えるかどうかが分かれます。契約前に必ず用途地域と条例の適合性を精査する必要があります。
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「2年間の定期借家契約」に伴う投資回収（ROI）のスピード勝負: 本契約は「定期借家契約（2年）」です。普通賃貸借契約とは異なり、期間満了時に貸主側が再契約を拒否すれば、2年で強制退去となります。つまり、「あらゆる初期投資（物件取得費・消防工事費・家具家電セットアップ費）を、最大24ヶ月の営業利益だけで完全に回収し、かつ大幅なプラスを出さなければならない」という、時間的猶予の短いスピード勝負の案件となります。
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鉄骨造ビル内における「エレベーターなし（4階）」の動線ハードル: 設備一覧に「エレベーター」の記載がなく、4階部分の部屋となります。巨大なキャリーケースを抱えた外国人観光客にとって、狭い鉄骨階段を4階まで自力で上がる動線は、宿泊満足度（レビュー）を下げる最大のネガティブ要因になり得ます。あらかじめリスティング（予約サイト）上に「階段利用」を明記し、ミスマッチを防ぐオペレーションが必要です。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：墨田区保健所および本所消防署への「用途地域」と「営業許可ルート」の確認 東駒形1丁目の当該所在地の用途地域を確認し、新法民泊（180日）を適用した場合に平日の営業制限を受ける区域かどうかを判定します。また、365日営業を狙うために「簡易宿所（旅館業）」の許可を取得する場合、4階建て以下の鉄骨造として避難経路（階段の仕様）や消防設備（自動火災報知設備等）の追加工事にいくらかかるか、必ず契約前に現地調査と窓口協議を完了させてください。
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ステップ2：貸主（よつば企画）への「定期借家契約の再契約（更新）の可能性」の打診 2年で確実に終了してしまうリスクを軽減するため、「期間満了時、重大なトラブル（騒音・ゴミ等）がない場合は、再契約を前向きに協議できるか」を事前にネゴシエーションします。これが確約、あるいは特約に近い形で覚書を交わせるか否かで、初期投資にかけられる総予算の上限が決まります。
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ステップ3：2年（24ヶ月）限定の「超短期・高密度」収支シミュレーションの構築
物件契約初期費用を約115万円、4階への荷揚げを含む家具家電・インテリア、必要最小限の消防設備追加に85万円を投じた場合の総初期投資額を「約200万円」と想定します（水回りが既存のため、これだけで抑えられます）。
固定費は、賃料・管理費の15.40万円に、光熱費、Wi-Fi、民泊システム、駆け付け代行会社費用などを合算し、毎月の維持総経費を「約23.0万円/月」と想定します。
31.09㎡のサイズから、ベッドレイアウトを工夫して「最大3〜4名収容のハイエンドワンルーム民泊」を構築。浅草・蔵前徒歩圏の圧倒的立地を活かし、1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「22,000円（清鎖費除く）」と設定します。
仮に新法180日（かつ週末・繁忙期特化）で月15日間のみの稼働とし、そのうち11日間（稼働率73%）宿泊で埋めた場合の試算： 【計算】：22,000円 × 月11日間 ＝ 242,000円（月間総売上）
【実質手残り】：242,000円（売上） － 23.0万円（経費） ＝ 12,000円／月（※これでは2年での投資回収は不可能です）
【勝負ルート：簡易宿所または平日制限なし区域での「365日運用」】 年間制限なしで稼働させ、月間平均稼働率「80%（月24日宿泊）」を達成した場合：
【計算】：22,000円 × 月24日間 ＝ 528,000円（月間総売上） 【実質手残り】：528,000円（売上） － 23.0万円（経費） ＝ 298,000円／月の純利益
毎月約30万円の純利益を作ることができれば、初期投資200万円は約6.7ヶ月で全額回収可能です。残りの17ヶ月強は毎月約30万円の利益が純増するため、2年の定期借家期間のトータルで約500万円以上の営業純利益を残してエグジット（撤退・再契約）する、極めて打率の高い高収益ビジネスへと昇華します。ただし、簡易宿泊所の許可を得るためのハードルはかなり高いので、これをクリアできるかどうかが鍵となってきます。